地产工程成本降低措施8篇地产工程成本降低措施 房地产开发企业如何降低成本 • 降低材料成本 • 作为一个房地产开发企业，产品是建筑物，从产品成本构成来 说，材料成本占整下面是小编为大家整理的地产工程成本降低措施8篇,供大家参考。
篇一：地产工程成本降低措施
房地产开发企业如何降低成本
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降低材料成本
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作为一个房地产开发企业，产品是建筑物，从产品成本构成来
说，材料成本占整个工程成本的比重最大，一般可达７０％左右，而
且有较大的节约潜力。因此,材料成本的节约，是降低工程成本的关
键。以下几点可供开发企业在降低材料成本方面作为参考。１．创造
规模优势.有的集团拥有多个城市的房地产开发企业,同时开发几个
楼盘,这样就可由集团牵头实行批量采购.并且,行业内部可以实现联
盟。２．利用系统整合的思想。对于开发企业两方面可以尝试，一是
确立长期合作的品牌商家；二是将部分股份投入到需求量大的供应商
企业中,更深入地实现专业化。３．正确处理材料质量与成本的关系.
质量与成本之间互为因果关系，但有时高成本却是因为质量不好造成
的。一是废品损失要加大成本。二是伴随质量低劣出现的维修服务费
用的增加。４．做到材料及时采购、及时使用。５．利用互联网资源，
实行网上招标采购。运用成本企划思想，实现源流管理设计方案的优
化选择，是设计阶段的首要任务,对工程成本起着举足轻重的作用。
现阶段，开发企业、施工单位都把建设项目的投资效益作为关注的焦
点，这就要求设计单位的图纸设计不但要考虑技术上的可行性,而且
要考虑经济上的合理性,要结合现场的地理环境因素，合理地选择安
全系数。设计方案出来以后，及时组织会审图纸，从多角度对其进行
可行性分析。如设计成本超出目标成本的限值,应做及时修改，从源
流阶段实行合理控制,以保证实现预期收益。加强“质量成本"的管理
和控制“质量成本”是指为保证和提高工程质量而发生的一切必
要费用,以及因未达到质量标准而蒙受的经济损失。质量并非越高越
好，超过合理水平时,属于质量过剩.无论是质量不足或是质量过剩，
都会造成质量成本的增加，都要通过质量成本管理加以调整。质量成
本管理的目标是使四类质量成本的综合达到最低值.实行动态控制项
目成本的发生涉及到项目的整个周期,项目成本形成的全过程。因此,
成本管理要伴随项目施工的每一阶段,包括事前管理、事中控制、事
后分析,同时在项目的全过程中，坚持实行动态控制.成本控制是在不
断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则.动
态控制就是将人工、材料、机械投入到施工过程中，收集成本发生的
实际值，将其与目标值相比较，检查有无偏离，若无偏差,则继续进
行，否则要找出具体原因，及时采取相应措施，将成本控制在目标限
值以内。
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（对房地产开发企业来说房屋建设工程一般是外包的比
较多,所以控制环节应该是招投标环节，选择一家有实力又低报
价的承包商就很关键了）
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张军照
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职业：总经理
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知识分:分
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控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基
础。房地产项目的开发成本由多项构成,本文仅从如何控制资金成本、
工程建设成本和销售推广费等方面阐述成本的控制。
一、降低资金成本
加强财务杠杆的应用，合理筹集资金。要降低资金成本，首先要降低企业负债率，关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金.（银行借款最多啦，很少有企业能发行债券、股票啦)
加快应收款项的回收。应收帐款是企业的重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时回收。房地产开发商应收款项的形成主要是应收的售房款，对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。
严格按工程拨款计划按期拨付资金。在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项。开发商对此事先已有细致的计划和安排,必须严格按照已经审批过的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证；对于任何不按计划拨款的要求,要予以坚决抵制.
压缩现金库存与现金的使用量。企业日常经营活动需要准备一定
数额的现金，应该根据实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转帐和使用支票进行结算。这样一可以保障资金安全性，二有利于资金的增值.由于现金不具备增值性，通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形成，实行理性的短期投资组合，方可以实现资金的保值增值。
可加快在途资金的入帐.在途资金是指开发企业所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在,需要到银行办理一定手续方可以进入帐户的资金。对这一类资金,自取得票据时起,所有权已归属开发企业，因此应该及时到银行办理手续，将这些资金及时入帐,方能产生效益。
二、控制工程成本
1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段
设计是工程建设的关键，它对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些数据，设计费一般只占建设项目总投资的1％以下，但设计工作对工程造价的影响程度达75％以上，由此可见设计在整个工程建设成本控制中具有何等重要的作用。
将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点,取各家之长，达到优化设计方案的目。这样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标.
推行限额设计.在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求,如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程,分工种、按专业分解,并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求.
实行设计监理。设计监理通过对设计的审查,提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正.
防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。
建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励,以激励各方人员设法降低工程成本.
2、在施工过程中成本控制至关重要
加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制。现场管理人员应随时深入施工现场,掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查。针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪,再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量,根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。
把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关.在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价,再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品.
做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查。施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部,由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给投控部之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明,以示负责。另外就是对结算书的审核,由于公司项目较多，结算人
员有限，为了保证结算的质量和公正性,最好采用三级审查方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司)初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作，最后送到集团公司经营部终审。这样即可以互相监督,也可以保证结算的准确性.
三、合理使用销售推广费用
销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用（未含销售酬金).使用好销售推广费用非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好,钱花了,预期效果没达到,还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想,形成恶性循环;而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用.所以要充分研究市场，讲究销售推广策略,让所花的推广费用产生最佳效果。
控制开发项目投资成本是从项目的策划开始,直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制，是一项系统性的工作，需要公司各个部门参与，并相互配合.要求开发公司努力提高房地产营销水平，进一步规范内部管理，做到规范化、程序化、制度化。
四、作好项目开发完毕的后评价工作
一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析,收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析,策划销售成本分析等.这样一方面可以总结项目的成败得失，吸取经验教训；一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据.个人觉得加快项目开发，缩短开发周期是降低资金成本，提高公司经营效益的很好的途径。开发周期短,资金回收就快，使用效率大提高.快速,多次滚动的开发，资金会提高很大。这是一个简单的算术题这里就不多说了。另：
税收策划,也是降低企业成本一个很好的途径。房地产企业降低工程成本的方法
随着全国建筑承包市场竞争愈演愈激烈,全行业进入了微利时代。因此,要想立足于建筑行业,关键在于如何把成本降低到最满意的地步。降低工程成本关键在于搞好事前计划，事中控制，事后分析.
一、事前计划准备
在项目开工前，项目经理部应做好前期准备工作,选定先进的施工方案，选好合理的材料商和供应商，制定每期的项目成本计划,做到心中有数。
1、制定先进可行的施工方案,拟定技术员组织措施
施工方案主要包括四个内容:施工方法的确定、施工机具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织。施工方案的不同，工期就会不同，所需机具也不同。因此，施工方案的优化选择是施工企业降低工程成本的主要途径。制定施工方案要以合同工期和上级要求为依据,联系项目的规模、性质、复杂程度、现场等因素综合考虑.可以同时制订几个施工方案，互相比较,从中优选最合理、最经济的一个。同时拟定经济可行的技术组织措施计划，列入施工组织设计之中。为保证技术组织措施计划的落实并取得预期效果,工程技术人员、材料员、现场管理人员应明确分工，形成落实技术组织措施的一条龙。
2、组织签订合理的分包合同与材料合同
分包合同及材料合同应通过公开招标投标的方式，由公司经理组织经营、工程、材料和财务部门有关人员与项目经理一道，同分包商就合同价格和合同条款进行协商讨论，经过双方反复磋商，最后由公司经理签订正式分包合同和材料合同。招标投标工作应本着公平公正的原则进行，招标书要求密封，评标工作由招标领导小组全体成员参加,不搞一人说了算,并且必须有层层审批手续。同时,还应建立分包商和材料商的档案，以选择最合理的分包商与材料商，从而达到控制支出的目的.
3、做好项目成本计划成本计划是项目实施之前所做的成本管理准备活动，是项目管理系统运行的基础和先决条件，是根据内部承包合同确定的目标成本。公司应根据施工组织设计和生产要素的配置等情况，按施工进度计划，确定每个项目月、季成本计划和项目总成本计划，计算出保本点和目标利润，作为控制施工过程生产成本的依据,使项目经理部人员及施工人员无论在工程进行到何种进度，都能事前清楚知道自己的目标成本,以便采取相应手段控制成本。
二、事中实施控制
在项目施工过程中,按照所选的技术方案，严格按照成本计划进行实施和控制，包括对生产资料费的控制,人工消耗的控制和现场管理费用等内容。
1、降低材料成本
（1）推行三级收料及限额领料
在工程建设中,材料成本占整个工程成本的比重最大，一般可达70％左右，而且有较大的节约潜力，往往在其他成本出现亏损时,要靠材料成本的节约来弥补。因此，材料成本的节约，也是降低工程成本的
关键。组成工程成本的材料包括主要材料和辅助材料,主要材料是构成工程的主要材料，如：钢材、木材、水泥等，辅助材料是完成工程所必须的手段材料，如:氧、乙炔气、锯、砂轮片等。对施工主要材料实行限额发料,按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算,节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担,从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理的使用材料,减少了浪费损失。
推行限额发料，首先要合理确定应发数量，这种数量的确定可以是以国家或地区定额管理部门测定的数据为准，也可以是施工作业与项目定额员共同测算并经双方确认的数据。总之，要经过双方的确认。其次是要推行三级收料。三级收料是限额发料的一个重要环节，是施工作业队对项目部采购材料的数量给予确认的过程.所谓三级收料,就是首先由门卫的收料员清点数量，记录签字，其次是材料部门的收料员清点数量，验收登记，再由施工作业队清点并确认，如发现数量不足或过剩时,由材料部门解决.应发数量及实发数量确定后，施工作业队施工完毕，对其实际使用数量再次确认后，即可实行奖罚兑现.
通过限额发料、三级收料的办法不仅控制了收发料中的“缺斤短两”的现象，而且使材料得到更合理有效的利用。
（2）组织材料合理进出场
一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先应当根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间。因为如果进场太早，就会早付款给材料商,增加公司贷款利息，还可能增加二次搬运费,有些易受潮的材料更可能堆放太久导致不能使用,需重新订货，增加成本；若材料进场太晚，不但影响进度，还可能造成误期罚款或增加赶工费。其次应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率.材料的损耗由于品种、数量、铺设的位置不同,其损耗也不一样。为了降低损耗，项目经理应组织工程师和造价工程师，根据现场实际情况与分包商确定一个合理损耗率，由其包干使用，节约双方分成，超额扣工程款，这样让每一个分包商或施工人员在材料用量上都与其经济利益挂钩，降低整个工程的材料成本。
2、节约现场管理费
施工项目现场管理费包括临时设施费和现场经费两项内容，此两项费用的收益是根据项目施工任务的大水而核定的。但是，它的支出却并不与项目工程量的大小成正比变化，它的支出主要由项目部自己来支配。
建筑工程生产工期长,少则几个月，多者三五年，其临时设施的支出是一个不小的数字,一般来说应本着经济适用的原则布置，同时应该
是易于拆迁的临时建筑，最好是可以周转使用的成品或半成品。对于现场经费的管理,应抓好如下工作:一是人员的精简；二是工程程序及工程质量的管理,一项工程，在具体实施中往往受时间、条件的限制而不能按期顺利进行，这就要求合理调度，循序渐进；三是建立QC小组，促进管理水平不断提高,减少管理费用支出.
三、事后分析总结
事后分析不是马后炮，而是下一个循环周期——事前科学预测的开始,是成本控制工作的继续.在坚持每月每季度综合分析的基础上,采取回头看的方法，及时检查、分析、修正、补充,以达到控制成本和提高效益的目标。
1、根据项目部制定的考核制度,对成本管理责任部室、相关部室、责任人员、相关人员及施工作业队进行考核,考核的重点是完成工作量、材料、人工费及机械使用费四大指标，根据考核结果决定奖罚和任免,体现奖优罚劣的原则.
2、及时进行竣工总成本结算
工程完工后，项目经理部将转向新的项目,应组织有关人员及时清理现场的剩余材料和机械，辞退不需要的人员，支付应付的费用,以防
止工程竣工后，继续发生包括管理费在内的各种费用。同时由于参加施工人员的调离,各种成本资料容易丢失，因此，应根据施工过程中的成本核算情况，做好竣工总成本的结算，并根据其结果,评价项目的成本管理工作，总结其得与失，及时对项目经理及有关人员进行奖罚。
新形势下的房地产企业纳税筹划
发布时间：2009-6—99：05:15来源：中国税务网添加到我的收藏
纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法治化以及公民依法纳税意识的提高而出现的，并且随市场经济体制的不断完善，纳税筹划将成为房地产企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分，也将是企业经营决策的重要内容.新形势下，房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地,必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。
一、公司历史经营状况概要
天府房地产开发有限公司成立于一九九五年，企业注册地址在淄博,企业资质为房地产开发二级企业.公司下设机构有:企划部、工程部、财务部、销售部、办公室、档案管理等科室，对所有开发项目依法进行规范管理。公司自成立以来，一直从事房地产开发,先后开发了天府花园小区、福祥新苑小区、富豪花园小区等多个居民小区,属于房地产业龙头企业.2006年被山东省信誉等级委员会评为“三A级企业”、在同行业中拥有较高的信誉和良好的企业形象.
二、公司的纳税筹划方面存在的问题
依法纳税是企业作为纳税人应尽的义务.由于国家税收法规政策比较复杂，又没有很好的渠道能直接传达到房地产企业。目前公司的纳税筹划方面主要存在如下的问题（1）公司
的纳税意识薄弱,法律意识不强；（2）公司税收负担偏重；（3）公司纳税模式和纳税观点落后；(4）公司内部缺乏必要的纳税管理.
三、公司纳税筹划问题的相关法律分析
精通房地产开发业务要求以正确的理论作指导，更要求具备法律、税收、会计、财务、金融等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等业务发生的每个环节,具有统筹谋划的能力。另一方面，税法本身存在纳税筹划的可能。因为税法是人制定出来的，不仅受到"知识有限”和"理性有限"的局限，怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划,最终实现减轻税负的目的,是目前天府房地产公司纳税管理工作首先要解决的问题。筹划人员必须对国家税收征管的形式、内容和方法有很深的了解，才能合理、合法地进行纳税筹划，为公司降低成本，降低纳税负担。纳税筹划不可盲目,应坚持依法原则，在进行纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。
四、公司纳税筹划的具体操作
房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等,再加上房地产开发周期长，要精确计算各个税种的纳税情况，如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题.房地产企业的纳税筹划,一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面,也需要利用房地产业税收优惠政策进行具有自身特色的纳税筹划.
（一）利用土地增值税率临界点进行纳税筹划
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间.这里“20％的增值额”就是我们常说的“临界点”。
（二）变房屋出租为承包业务来进行纳税筹划
根据房产税暂行条例第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1。2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异，这就存在纳税筹划的空间。房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式.天府房地产开发公司曾将其拥有的一处位于市中心的房屋出租，租金为20万元一年,该房屋的原值为100万元.公司应该缴纳房产税20×12％=2。4万元，营业税20×5％=1万元，城市维护建设税和教育费附加1×（7％3%)=0。1万元.不考虑企业所得税，公司的利润为20—2.4-1—0。1=16.5万元。如果进行纳税筹划,公司将该房屋变成自己的一个分公司，并且将该分公司承包给某家商贸企业，承包费为20万元一年。由于该房屋没有进行出租，不能按照租金计算房产税,应该按照房产原值计算房产税。应纳房产税100×（1-30％）×1.2％=0.84万元。公司不需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，同样,不考虑企业所得税，公司的利润为20—0。84=19。16万元。该纳税筹划可减轻企业税收负担19。16-16.5=2。66万元。
（三）变房地产销售业务为代建行为进行纳税筹划
如房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业-—代理业”税目缴营业税,而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时,若企业不符合代建房条件，不论双方如何签订协议,也不论其财务会计账务如何核算，应全额按“销售不动产"税目
缴纳营业税。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的,再按规定征收。公司可以充分利用好这一系列的税收优惠政策.
（四)利用货币价值的时间性进行纳税筹划
货币的时间价值是指货币在周转使用的过程中随着时间的推移而发生的价值增值，它表现了货币的时间性。利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总额,但从各个纳税期限纳税额的变化中获得收益,从而相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。
由此可见，合法不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险是每个房地产开发企业的必修课,是房地产企业生存和发展的必要手段。愚者逃税，蠢者偷税,智者节税，高者理税.天府房地产开发有限公司可以通过合理、合法的手段，减轻公司税负，增加公司收益，从而使公司得到稳步、健康的发展，在激烈的市场竞争中立于不败之地。
篇二：地产工程成本降低措施
房地产开发成本控制措施
一、投资决策阶段投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投
资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。
1.组织优秀的项目团队项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统、专业的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、结构师、造价工程师、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员〔或项目经理〕。在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。2.进行详细的成本分析〔1〕土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地确实定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本确实定应包含：①土地出让金。土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目。〔2〕前期工程费用估算前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差异。“三通一平”“和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确
保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。〔3〕建筑安装工程造价成本建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。其成本
分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。
〔4〕社区管网、配套设施、小区智能化费社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右。在决策阶段，成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供给能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。小区智能化的定位应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。〔5〕园林环境工程费。园林环境一般为项目总支出的3-5％，其成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。〔6〕投资决策阶段的费税分析管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。销售费用：一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免部分税费。在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。〔7〕不可预见费及风险分析根据项目的复杂程度，不可预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接成本的3-5％。投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5-8％。
二、设计阶段设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：1.根据项目定位确定合理的容积率项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。2.做好设计方案的评审，加强设计方案优化
成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。
3.实行限额施工图设计，明确奖惩方法对设计单位施工图限额设计指标有：〔1〕每平方米钢筋含量指标；〔2〕每平方米砼含量指标；〔3〕单位施工图预算指标；〔4〕设计变更费用限额指标。
4.加强设计质量检查监督，减少设计变更费用对设计单位的管理工作具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源不足，可整合社会
资源，增强事前控制的力度。与设计单位签订的合同，应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。给设计阶段必要的时间，也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件。三、招投标与合同洽商阶段
项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。
1.做好招投标工作的几个主要措施根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储备信息资源。制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、支付款方法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。
篇三：地产工程成本降低措施
一、房地产降本措施控制点
序号一A
1
234
降本内容责任部门设计管理设计中心
规划方案优化
总平面设计【路网布置、综合管网，出入口
等】
标准化运用
土方平衡
总高度
基础指标
道路/占地面积比
地库出入口数量
消防道路的宽度
消防道路的面层材料
已批准的规划方案
土方外运量
外购量控制纵向标高的
控制
降本率
降8%
不低于15％控制率15％控制率5％以内
降本措施和细化方案建议
备注
优化路网结构，严格控制硬景道路的施工面积
满足规范规定，严格控制超规范设计
1、严格按照消防道路的下限规范宽度4M进行设计并取消人行道;若与车行道合并的,原则上根据道路级别确定宽度；
2、无其它功能的消防通道,尽可能采用隐形消防车道和登高面的设计；3、和景观步行道路结合的，严格限制宽度，局部隐形；1、对于6000元以内楼盘的消防主干道以水泥压模为主一次成型;2、对于6000元以上楼盘的消防主干道以沥青面层为主;3、与景观步行道路结合的，且在10000元以上的楼盘可适当选用其它块料面层材
料结合使用；
加大标准户型的研究,针对新开项目采用成熟的户型体系，快速设计,快速开发
通过对竖向标高的调整，严格控制挖土量和外运量，原则上整个地块控制在15％，每个期块控制在12%；
除景观种植土或营养土外购外，严格控制土方的外购，必须事先做好土方平衡工作
按南低北高以1。5％的坡度系数控制室外标高，同时确保南侧比道路标高高30~45CM；正负零提升高度在70CM左右基本风压较大地区单体高度如果在60米左右，原则控制在60米以下；单体高度如
外运量/总挖量
外购量/总回填量
1
序号降本内容责任部门基础指标
5
门楼
关于人车6
分流
地面停车7
位
B
建筑方案阶段
1建筑风格
严格控制2
公推面积
高层、小高层平均为70%;多层为83%
严格控制因偷面积3而产生的
改造量
偷面积的比例控制
外立面改造
内部改造
降本率提升5%
降本措施和细化方案建议果在80米左右时，原则控制在80米以内;根据楼盘档次及规模，由设计中心简化标准大门楼的设计
取消5000元以下楼盘人车分流的设计做法
适当增加地面停车位的设计，严格控制地下车库的建造规模：1、6000元以下楼盘，地面停车位不少于总车位数的30%；2、8000元以下楼盘，地面停车位不少于总车位数的20%；3、8000元以上楼盘原则上不允许设计地面停车位，必须确保人车分流的品质要求；
1、4500元以下楼盘,为现代简约风格［原CBD项目E区组团风格];2、8000元以下楼盘，为artdeco风格；3、8000元以上楼盘,为西班牙或法式风格；1、高层、小高层不低于75%得房率；2、多层不低于85%得房率；3、除物业用房、社区用房外实现100%的计容可售面积；
1、对于4500元以下的楼盘，偷面积的比例原则上不得超过8%;2、对于8000元以下的楼盘，偷面积的比例原则上不得超过10％；3、对于8000元以上的楼盘,偷面积的比例原则上不得超过15％根据楼盘档次不同及当地政府规定、竞争对手等市场情况,可在以上比例的基础上上下浮动20％～30%。1、强调偷面积方案的比选、评审机制,杜绝为偷面积而偷面积的设计；2、禁止采用改造外立面的手法进行偷面积设计，凡影响外立面施工的改造，必须
按改造后的外立面进行设计、报批和施工；1、严禁大量的内部改造,特别是大面积的补板；尽量利用设备平台、阳台、飘窗等
进行偷面积设计；
备注
2
序号降本内容责任部门基础指标
标准化或4成熟建筑
方案套用
厨卫间功能性的调整
根据已批准的建筑方案
建筑形式:5
平、立面
6基础方案地下车库
7方案
单体建筑方案
基础的选型
降本率
降本措施和细化方案建议2、只能在一至二个房间内进行偷面积的设计；3、严格控制北方地区采用北阳台、北飘窗的偷面积；4、严格禁止交房前后的内隔墙异位改造设计，并在交房标准中明确内隔墙的改造
由业主自理;
严格禁止厨房间、卫生间等功能性异位调整的偷面积设计
备注
不宜小于以首期开发套用为主，按整个地块的套图率考核,不宜低于20％
20％
宜开放绿色通道
整体提高率不小于
5％
1、对于6000元以下（含)的楼盘，严格禁止出现结构超限设计,且高宽比必须控制在规范规定的范围内；
2、对于6000元以上的楼盘，应避免结构超限审查、控制高宽比过大【如六七度时高宽比不大于7；八度时高宽比不大于6】，单体不规则等因素,否则结构造价一般会增加10％～15%.
1、根据市场竞争情况及客户接受程度,对5000元以内的楼盘，尽可能采用紧凑型的核心筒结构，控制连廊设计；
2、8000元以下严格控制楼层花池的设计做法和连廊花池的设计做法（结构规范要求以外）；
3、杜绝采用下沉花池的偷面积设计；1、强制性推进多方案比选职能要求；2、强调通过先试桩、再设计的方法，合理选择桩型、长度,减低桩基造价。3、多层带地下室的，优先采用柱下独立基础或墙下条形基础+防水板方案；4、小高层带地下室的,优先采用天然地基上的筏板基础；必须采用柱下独基+防水板形式,禁止采用梁筏基础；防水板的厚度原则上北方地区不得超过250,南方地区不得超过300；具体以地区地下水位计算为准；
3
序号
降本内容
责任部门
基础指标柱网结构面
积控制
层高的控制
覆土厚度的控制
地库方案的控制
单车位面积须控制
28~32M2/个
降本率
车行道的宽度
降本措施和细化方案建议地下车库应考虑柱网布置的合理性及柱间距和柱截面大小的合理优化。6000元以上采用寿光城市经典的地库设计方式.1、地下车库的层高须综合考虑主楼的地下室层高，且须充分考虑双大堂间的关系，
选用无梁楼盖还是梁板式结构；2、通过调整设备管线的走向、位置及梁断面的高度，确保满足净高【6000元以内
2。3米、6000元以上2.4米】的前提下严格控制地库的层高；3、选用梁板结构的必须采用腋梁的方式增加地库的净高，实现地库层高的控制；4、通过调整主楼与地库的地面高差，采用缓坡做法，实现地库层高的控制1、覆土厚度按1200mm设计（冻土深度不满足除外）；2、地库结构标高尽可能上抬，以减少水浮力和基坑开挖深度，控制抗拔桩的,从而
实现降低成本。1、优先一层地下车库的设计；其次考虑双层地下车库来满足车位比;2、住宅小区,原则上不允许采用机械停车位的设计，如采用必须进行方案申报评
审;3、务必推进自然采光、自然通风的设计理念，严格控制通风设备的投入1、不允许采用主楼与地库的分离式设计[除启动区外],如采用分离式设计方案,必
须进行方案申报评审;2、因地库与主楼地下室间的不规则面积，通过将主楼地下室规则调整，划分后以
储藏室对外销售或作为设备用房；3、6000元以下的楼盘，原则上取消围合式主楼的布局，控制主楼与道路间存在的
大角度，而增加地库的无效面积;严格控制汽车通道的净宽度【控制在5500mm】，如有地方强制性规定，按当地规定执行；6000元以内的低档楼盘：综合控制在28m2以内，但允许考虑10%的大车位[30M2左右],通过大、小车位结合，合理控制成本;按每节约0。5平方奖励150元/M2，
备注
4
序号降本内容责任部门基础指标
疏散出口数量控制
会所建设8
的规定9关于物业
降本率
降本措施和细化方案建议
备注
超过30m2的按每超0.5平方给予处罚100元/M2；
6000～8000元的中档楼盘:综合控制在29。5M2以内，但允许有25％的大车位，通
过大、小车位结合,合理控制成本；按每节约0.5平方奖励150元/M2，超过31m2
的按每超0。5平方给予处罚100元/M2；
8000～10000元的中档楼盘:控制在30M2以内，但允许有50%的大车位，通过大、
小车位结合，合理控制成本；按每节约0。5平方奖励150元/M2，超过31m2的按
每超0。5平方给予处罚100元/M2；
10000元以上的高档楼盘:控制在31M2以内，但允许有30％的小车位，通过大、小
车位结合,合理控制成本;31m2以内按每节约0.5平方奖励100元/M2,超过32m2的
按每超0。5平方给予处罚150元/M2
尽可能用剪刀梯等设计手法，减少人防地下室、地下车库的独立疏散出口数量，可
以降低造价，提升景观品质.
1、低于50万平方开发量的楼盘取消独立会所的建设；且售价低于6000元的楼盘
取消会所的建设；
2、对于50万平方以上的楼盘均可建独立会所，但必须实行商业化；且规定50~60
万平米的楼盘，会所的建筑面积控制在3000M2;60～70万平米的楼盘，会所的
建筑面积控制在5000M2；大于70万平米，会所的建筑面积控制在7000M2。
3、对于50万平方以内且售价在6000元以上的楼盘,不做独立会所，可选用沿街商游泳池规格
业或受日照影响的某一栋楼首层及部分地下室作为会所，且规定30~50万平米尺寸待定
楼盘，会所建筑面积控制在2000M2;20~30万M2楼盘，会所建筑面积控制在
1500M2；20万平米以下楼盘原则上不作考虑，但在一二线城市的高档楼盘，允
许建500M2以内的小会所。
4、独立会所中允许建游泳池,且规定8000元以内的楼盘泳池尺寸为8M*12M；10000
元以下楼盘的泳池规格为10M*16M，10000元以上楼盘的泳池规格为12＊24M；
1、严格禁止类似常熟项目物业用房的设计;
5
序号10C
1
降本内容责任部门用房
会所、酒店式公寓
初步与施工图设计阶段
结构限额控制
基础指标
地基处理与基础形式
采光井、下沉式庭院
空调机板
降本率
在限额标准上降5％
降本措施和细化方案建议2、尽可能的选择受日照影响的房间作为物业办公用房；3、严格控制物业用房的装修标准；1、会所、酒店式公寓的层高按首层4.2米、二层3.9米、三层以上3。6米综合
考虑;商业步行街的层高按4.2米综合考虑;2、全面推进会所商业化的规划设计的报批报建，控制会所的使用面积；对正在建
设的会所按根式求进行规划调整，并进行图纸优化；对未建设的楼盘,严格按上述要求进行实施;
1、设计院在基础和桩基选型报告中必须从技术上提供不少于二个比较合适的方案，实施多方案比选,并优先采用天然地基、复合天然地基、复核桩基、管桩桩基、灌注桩桩基方案。
2、基础持力层及基础进入持力层的深度，地基的承载能力特征值，基底及基槽回填土的处理是否合理经济，桩基选型是否为最佳，单桩极限承载力是否按试桩报告设计，抗浮设计是否偏于保守；
3、根据土质的坚硬程度和施工的难易程度,选用不同规格的管桩,但必须做极限承载能力的试验，尽可能发挥管桩的承载能力,以减少桩的数量；
4、优先采用墙下布桩或沿轴线布桩方案。5、严格控制基础筏板的厚度设计,在满足大多数区域为准的前提下，采取局部加厚
处理的方式进行局部加厚设计，且整体以0。15％的配筋率控制1、高层住宅取消下沉式庭院的设计；2、6000元以下楼盘取消采光井的设计；3、负一层不能与首层合并销售且仅作为储藏室等使用，取消采光井的设置；4、负一层与首层合并销售的，按规定设置采光井，且采光井内使用白色外墙涂料，以增加采光效果；1、取消8000元以下楼盘空调机板上返下挂的结构设计［参加海门世纪城一期、二
备注
6
序号降本内容责任部门基础指标
地下室层高的控制
竖向结构厚度的控制
二次结构量的控制
二次结构墙体厚度的控
制
降本率
降本措施和细化方案建议期做法]；2、8000元以上楼盘允许采用下挂板的结构设计，以丰富外立面[参照海门3。2期做法];主楼地下室优化（从层高、层数等控制）：1、对于5000元以内的楼盘，原则上不做双大堂设计，在满足基础埋深的前提下按地下一层考虑;2、对于8000元以内的楼盘,原则上采取局部下沉的做法实现双大堂的设计，其余在满足基础埋深的前提下按地下一层考虑；[包括8000元以上的启动区];3、对于8000元以上的楼盘，均实施双大堂设计，且总的地下室层高控制在5.5米以内，在满足自然通风的前提下，负一层层高按2。9米～2.8米考虑,负二层层高按2.7米~2。6米考虑。明确全面推进鱼杆理论的设计理念:1、对于100M的高层住宅结构，最厚结构墙体须控制在250厚（除计算特别需求外）;2、80M高的住宅,最厚的墙体须控制在200以内；3、60M高小高层住宅结构，最厚的墙体须控制在180以内；4、高层住宅顶部十层左右的结构墙体厚度不得超过180厚(除计算特别需求外，如有超过需另外申请）1、通过审图，减少二次结构的工程量；2、保证质监站验收通过情况下取消内墙门洞过梁及上部砌体的设计与施工,仅保持门洞的宽度；3、对小于200宽墙垛构造,须按构造设计一次性到位，以减少施工单位二次结构的工程量和时间成本。严格控制各类砌体的墙体厚度：1、剪刀楼梯中间隔墙，满足防火规范下,须改为90mm厚；2、与剪力墙无关联的户内填充墙厚度原则上控制在100mm；
备注
7
序号降本内容责任部门基础指标
电梯机房层的空间利用
屋面架空层的空间利用
屋面铅笔头的优化
高强度材料的选用
钢筋接头的使用
审图点检
结构建筑的设计前置
降本率
降本措施和细化方案建议3、管道井、卫生间等部位隔墙采用70mm厚隔墙；4、与剪力墙关联的所有填充墙用的砌体厚度，原则上均比砼结构厚度减20~30MM
进行定制，实施二次粉刷施工【8+7】的做法。
严格控制机房层的层高及区域空间的设置,减少不必要的浪费；
1、设计时须充分考虑其后续业主的使用功能，增加附加值，通过营销推广回收建安成本费用;
2、对营销抗性较大的地区，可采取调整屋面结构布局,按物业宿舍用房设计,减少其它物业用房的占比和建设;
3、对营销抗性较大的地区，取消屋面隔层结构板的设计;4、减少坡屋顶的体量和层级,采取局部坡屋顶的做法［如花城三期的模式]采用轻质砼，实施预制组装式施工工艺降低其施工成本,同时根据不同的位置减少和优化
大型地库、人防工程、酒店、公建项目等在计算值控制的部位优先使用高强度钢筋
严格控制搭接接头的使用，竖向钢筋的接头严格按中南宪章的规定使用,对于地下室底板、地下室外墙、地库顶板及梁中水平向的，钢筋规格在16以上（含16）的均使用套筒接头.强化图纸的对标职能：1、设计院完成图纸设计的同时,必须根据设计任务书对设计图纸进行自检，并形成
点检表与相应图纸一起提报；2、审图中心根据设计院提供的设计图纸和相关点检表进行审图和点检复核，确保
图纸的质量;强调建筑、结构图纸的核对职能：所有结构的预留预埋，必须以建筑进行核对，特别是精装修交房的楼栋，建筑设计
8
备注
序号2
降本内容责任部门基础指标
优化公司介入力度
外墙保温材料使用
建筑做法及细部控
制
门楼石材的使用
外墙石材的使用
GRC的使用
降本率
力争降本3%
降本措施和细化方案建议必须前置在结构施工前完成，杜绝因建筑、结构的矛盾，而发生预留预埋的返工浪费;，对会所、酒店、大型商业全面介入外部优化公司的优化工作，设计管理中心或商业公司设计部需在第一时间对接落实1、在南方地区，优先选用保温砂浆材料和或选用砂加砌砌块+局部保温的一体保温技术；2、满足国家规范的前提下，优先选用B1级保温材料；1、4500元以下的楼盘，选用GRC造型+真石漆涂料；2、4500~6000以下楼盘,选用GRC造型+仿砂岩砖；3、6000～8000以下楼盘，选用GRC造型+国产砂岩；4、8000~10000元以下楼盘，选用黄木纹国产砂岩;5、10000元以上的楼盘,原则上选用澳洲砂岩；6、对刚需定位楼盘的选用，原则上按上述标准降一类档次选用；1、4500元以下楼盘，选用真石漆涂料；使用范围原则上按二层、局部三层；2、4500～8000元以下楼盘选用仿砂岩面砖；3、8000~10000元以内楼盘，选用国产砂岩;4、10000元以上楼盘，选用黄木纹国产砂岩；5、别墅选用奥州砂岩【一层到一层半，其余采用真石漆】；6、对刚需定位楼盘的选用，原则上按上述标准降一类档次选用；（取消）1、禁止使用GRC作为装饰柱设计，同时明确在保证装饰柱正立面面宽时，其厚度
必须控制在100mm以内；2、禁止使用小型砌体砌筑装饰柱，采用聚笨板和保温一体施工实现其效果；3、取消阳台立柱GRC包柱和阳台门四周的GRC装饰;及外墙凹进部位的GRC线条；4、精简浮雕的用量和尺寸，并实施点缀装饰；严格控制窗四周设置GRC线条，原
则上仅设置窗下口的优化做法；
备注
9
序号降本内容责任部门基础指标单元门
门窗使用入户门
降本率
降本措施和细化方案建议5、采用GRC与EPS相结合的方式,严格控制GRC的成本；6、采用涂料分色的做法，实现外立面的效果全部选用钢质粉末喷涂单元门:1、6000元以下楼盘，单元门的尺寸统一为2。1宽＊2.9高[型号一］；2、6000~10000元楼盘，单元门的尺寸统一为2.1宽*2。9高[型号二］;3、10000元以上楼盘，单元门的尺寸统一为2.1宽*2.9高［型号三]；1、6000元以下的楼盘，采用50系列【1。8M宽以内】+超50系列塑钢门窗；五金
配件为国强、合禾同档次品牌2、6000元以上的楼盘，对于卫生间、北阳台、楼梯间及内凹墙面上的窗户选用超
50系列塑钢+铝合金门窗结合的方式选用门窗.铝合金五金坚朗、立辛同档次品牌.3、售价8000元以内（含）增加二三线品牌型材。4、优化门窗分隔，在楼梯通道、厨卫间和公共区域，尽量设计推拉窗；其它部位门窗，减少开启扇的设计,尽量采用固定玻璃，减少复杂的门窗分隔；5、加强和设计院的沟通，在满足使用的条件下，减少使用low—e玻璃，并尽量采用5+12+5的玻璃；6、所有的配套工程、临时样板房门窗全部采用塑钢门窗，且临时样板房的所有材料必须重复使用。1、5000元以下楼盘，禁止采用子母门设计，全户型统一为1.05m*2。1m钢质防盗防火门；2、5000~7000元楼盘,禁止采用子母门设计，全户型统一为1。05m*2。2m钢质防盗防火门;3、7000～10000元以内楼盘，可采用子母门设计，全户型统一为1。2m＊2。2m钢质防盗防火门;4、10000元以上楼盘，可采用子母门设计，全户型统一为1.2m*2。2m钢木防盗防
备注
规格、型号待定
10
序号降本内容责任部门基础指标
防火门栏杆的选用地下防水工
程
楼梯及踏步装修
降本率
力争降本3％
降本措施和细化方案建议火门；5、别墅项目,均为子母进户门，且统一型号为1.2m＊2.3m钢木防盗防火门；6、对于小户型的楼盘，严格禁止采用子母门的设计，如文昌、澹州、营口、唐山湾等；1、所有楼盘的地下室及出屋面部位均采用普通镀锌钢质防火门；2、取消600＊1500的各类防火门设计，且调整为最小防火门规格为600＊1800;3、9000元以下的楼盘，除管道井采用木质防火门外，其余均为钢框木扇免漆板防火门[通道门为普通钢质门］；4、9000元以上楼盘，均为钢质木纹转印防火门；1、全面推进组合式钢栏杆；2、对不重要的空调栏杆、靠墙栏杆、室内栏杆的型材规格、尺寸及壁厚要进行优化.3、简化室内栏杆、室外空调等栏杆造型，严禁室内采用整体热镀锌工艺；地下室防水工程须严格按照地下常水位及当地降水量的情况进行设计和施工;1、山丘地区：在满足规范要求的前提下，尽可能使用结构防水，取消或简化柔性防水施工；2、平原地区：在满足规范的前提下，且地下室埋深在常水位以下的，须严格按照公司的标准做法进行和设计；若地下室埋深在常水位以上的,则按山丘地区的要求执行1、多层业态的敞开式消防楼梯，原则上全部采用贴砖施工；2、小高层、高层的消防楼梯禁止全部贴砖施工，原则上仅允许从3层以下到地下大堂为止，且对于6000元以下的楼盘采用环氧地坪；6000元以上的楼盘可选用40元/M2以内的玻化砖加工;3、消防楼梯的靠墙扶手，根据楼盘档次，4500元以内采用PVC管，4500元以上选用木扶手或钢管扶手
备注
11
序号降本内容责任部门基础指标
装修专业3
优化
标准层公共部位装修
降本率
降本措施和细化方案建议4500元以下楼盘1、取消所有吊顶和石膏线条[包括电梯厅、公共走道］；2、墙面采用耐擦洗涂料+踢脚线。3、取消地面铺贴套边;4、70宽204不锈钢拉丝电梯门套；5、均采用普通LED吸顶灯;6000元以下楼盘1、取消公共走道的所有吊顶和石膏线条；电梯厅可进行局部吊顶，但不允许使用
石膏线条;2、墙面采用耐擦洗涂料+踢脚线。3、取消地面铺贴套边；4、70宽204不锈钢拉丝电梯门套;5、采用普通LED吸顶灯；8000元以下楼盘1、取消公共走道的所有吊顶；电梯厅局部吊顶；2、电梯厅墙面砖铺贴高度2.1M；公共走道墙面采用外墙(防水）涂料+踢脚线。3、取消公共走道地面铺贴套边;电梯厅地面一级套边;4、80宽不锈钢电梯门套;5、采用LED吸顶灯;10000元以下楼盘1、取消公共走道的所有吊顶，使用100宽石膏线条；电梯厅局部吊顶+石膏线条;2、电梯厅墙面砖到顶、公共走道墙面砖铺贴高度2.1M；3、取消公共走道地面铺贴套边;电梯厅地面采用一级套边；4、120宽普通仿石材电梯门套5、LED吸顶灯；
备注
12
序号降本内容责任部门基础指标
一层公共部位装修
降本率
降本措施和细化方案建议10000元以上楼盘1、公共走道局部吊顶，不使用石膏线条;电梯厅局部吊顶+石膏线条2、电梯厅、公共走道墙面砖铺贴到顶;3、公共走道取消地面砖铺贴套边,电梯厅地面一级套边；4、150宽仿石材电梯门套；5、LED吸顶灯以上不贴砖如需抹灰的地方采用1：3水泥砂浆压光,在刮腻子刷涂料4500元以下楼盘，1、取消公共走道的所有吊顶和石膏线条;电梯厅可进行局部吊顶,但不允许使用石
膏线条；2、电梯厅、大堂墙面砖到2。1M高度，公共走道采用耐擦洗涂料+踢脚线。3、公共走道取消地面铺贴套边；电梯厅、大堂采用一级套边；4、100宽204不锈钢拉丝电梯门套；5、采用普通LED吸顶灯；6000元以下楼盘；1、取消公共走道的所有吊顶和石膏线条;电梯厅可进行局部吊顶，但不允许使用石
膏线条；2、电梯厅、大堂墙面砖到2。1M高度,公共走道采用外墙(防水)涂料+踢脚线。3、公共走道取消地面铺贴套边;电梯厅、大堂采用一级套边；4、100宽204不锈钢拉丝电梯门套；5、采用普通LED吸顶灯；8000元以下楼盘；1、取消公共走道的所有吊顶,使用100宽石膏线条；电梯厅、大堂局部吊顶+石膏
线条；2、电梯厅墙面砖到顶、公共走道墙面砖铺贴高度2.1M；
备注
13
序号降本内容责任部门基础指标
电气专业4
优化
其它装修
施工设计说明、主要设备表、计算书
降本率
降本措施和细化方案建议3、取消公共走道地面铺贴套边;电梯厅地面采用一级套边；4、120宽普通仿石材电梯门套5、大堂普通吊灯；公共走道、电梯厅LED吸顶灯；10000以下的楼盘，1、公共走道局部吊顶,不使用石膏线条；电梯厅、大堂局部吊顶+石膏线条2、电梯厅、大堂墙面砖到顶、公共走道墙面砖铺贴高度2。1M;3、公共走道取消地面砖铺贴套边，电梯厅地面一级套边；4、150宽仿石材电梯门套；5、大堂、电梯厅普通吊灯+筒灯；公共走道LED吸顶灯；
10000元以上楼盘1、电梯厅、大堂、公共走道局部吊顶+石膏线条2、电梯厅、大堂、公共走道墙面砖到顶；3、电梯厅、大堂、公共走道地面一级套边；4、150宽高档仿石材电梯门套；5、大堂吊灯+筒灯；公共走道LED吸顶灯;
1、简化亮化工程：壁灯材质60铜改为新铝合金，住宅楼取消二层以上壁灯设计;2、门楼原设计的洗墙灯+投光灯等,在确保效果不受影响的前提下可取消投光灯，
只保留洗墙灯。3、装修工程中，木饰面衬板不得选用厚重材料;能使用原墙面的必须使用原墙面，
需要造型处理的，宜选用木槭加9mm多层板或防水刨花板做基层，吊顶面材不得采用3层以上（含）叠合施工，天花吊顶原则使用单层石膏板，少用或不用木工板，造型用的木工板厚度，必须控制在15厚以内；1、变压器、发电机、高低压箱柜的台数及容量是否经济合理2、各用电设备负荷计算是否过于保守；3、接地系统是否为较经济,防雷等级是否超规范设计
备注
14
序号降本内容责任部门基础指标
变配电室
火灾自动报警系统其他
暖通专业5
优化
降本率
降本措施和细化方案建议1、是否按负荷相对集中原理布置变配电室，主缆走向是否最短。2、高层建筑要求双电源供电,根据各个地方供电包干的具体情况确定采用二路市
电还是一路市电一路发电机;3、各个地区各个项目应根据实际情况和供电局加强沟通，尽量减少开闭所的数量，
减少变电所的数量，增加供电半径的范围，减小变电所的实际尺寸.尽量把配电房设在地下.如果必须放在地上，应根据配合景观做好遮挡，提高小区的品质。4、公建部分的配电设计应尽量减少和变配电房的供电距离，减少公建电源进线的数量，以节省造价.5、住宅供电柜、计表箱及分户箱电缆,宜复核优化为预分支电缆或电线。6、照明、动力主干线如采用无烟阻燃电缆，宜改为普通电缆。1、火灾自动报警系统的配置是否过高,末端保护半径是否过小。2、火灾自动报警系统中的消防广播应结合智能化系统设计采用同一个设计回路，二个控制系统应能自动相互切换。1、地下车库的照明，优先选用LED节能灯或吊挂式工矿节能灯,合理布置位置、减少管道遮挡.光源高度下降到规范规定高度即可;取消或减少日光灯的使用；2、严格按800～1000平方米设置1个采光井，实现自然采光的要求;1、对会所的空调系统，严格按组合与分体相结合的方式进行设计；2、地下室通风系统和各类设备机房的排风优先考虑自然通风采光，不足部分安装轴流风机辅助机械通风.非人防地库尽量取消风机机房和集中风道机械通风系统;3、地暖盘管材料的选择要按售价区分，10000元/m2以下楼盘采用PE-RT管，10000元/m2以上楼盘(含10000元/m2）选用PE-X管；4、对于6000元以下住宅取消地暖，改用钢制烤瓷暖气片，一是降低成本，二是地暖施工质量管控不到位,往往存在较多质量隐患；5、取消明窗卫生间的通风道设置；
备注
15
序号降本内容责任部门基础指标智能化专
6业优化
7给水排水
降本率
降本措施和细化方案建议6、取消通风系统消防前室余压阀；1、电梯五方通话系统的对讲线缆选用RVVP4*1.0屏蔽线.2、会所及办公区域门禁系统，取消可视对讲门铃系统.3、停车场管理系统中远距离读卡器须选用RFID远距离读卡器，优点：RFID传输
距离远，抗干扰强，易维护,成本低。4、LED信息发布系统选用离线式SD卡LED屏发布信息，减少数据传输线缆成本。5、闭路监控系统的电视墙中建议取消40寸，42寸液晶显示器，统一设置为21寸
监视器.6、室外及室内背景音乐广播系统建议与消防应急广播系统整合，平时做背景音乐，
应急时播放紧急疏散广播，以降低成本。7、电梯轿箱内与电梯机房之间连接的视频随行电缆由电梯厂家提供，并安装施工
到位。8、智能化系统严格按信息中心的配置要求设计.弱电管除地下室部分,主干线管采
用镀锌钢管，其余分支干线、线路采用重型阻燃管1、给排水走向是否距离最短,是否与景观配合设计，地库顶的管道是否按最少覆土
设计;2、检查井、化粪池型号及数量是否可以优化；3、给水、热水、排水管材采用集团规定的PPR管，严禁采用高标准管材，如AGR
管、不锈钢管等。4、阳台雨水排水管及就近的冷凝水管设计应尽量合并。5、售价在10000元/m2以内的项目不得在水管道井内增设地漏及排水立管。6、可将DHPE管优化为UPVC加筋管。7、条件允许的话,取消室外雨水管、污水管砂垫层。8、对于有大型水景的项目,且能保证任何时候储水量能满足要求或能及时补充的
情况下，消防水池用水可以借用景观或游泳池用水，以节省消防水池造价.
备注
16
序号降本内容责任部门基础指标
景观专业8
优化
在限额标准上
软硬景面积的控制
降本率降10%
降本措施和细化方案建议9、室外消防工程,在满足流量的情况下，消防栓宜从给水管直接接出，不宜设单独
的消防给水主管。10、将位于隐蔽部位的管材(进水管、出水管）、水泵、灯具选择二线品牌或地区
一线品牌。1、降低非车行道石材厚度及基底垫层、严格控制石材的使用量,根据不同楼盘档
次，尽量选择替代材料，如大连砖、荷兰砖、砼压印地膜、水刷彩石、水刷豆砂、鹅卵石路。2、严格控制大规格乔木和名贵乔木的使用量,根据不同楼盘档次和气候条件选择合适的苗木品种；3、整合室外管网的管沟开挖图纸，减少管沟土方开挖交叉的重复工作量发生4、增加草皮的种植面积比例；5、严格控制消防车道的宽度【控制在规范规定的最小宽度】，取消人行道设置;6、苗木的选择以当地树种为主，减少名贵、特大规格苗木使用量，即使使用也用在主要出入口、景点做点缀苗木；减少灌木栽植面积，灌木规格及密度以无明显露土为宜.减少时花用量，尽量用多年生草本花卉代替;减少硬景和水景,降低减少成本和维护成本。7、硬景施工中，车行道的石材铺贴600*600mm规格以上的厚度为40厚石材，其余规格为不得超过30厚；人行道的铺贴石材厚度宜控制在18厚以内8、明确6000元以下楼盘的路沿石均为砼制品严格控制景观中的软:硬景面积比例；1、4500元的以内楼盘控制在80%:20％以内；限额指标在300元以内2、6000元内楼盘控制在80％：20％以内；限额指标在350元以内3、8000元以内楼盘控制在75%：25%以内；限额指标在420元以内4、10000元内楼盘控制在75％:25%以内;限额指标在500元以内5、10000元以上楼盘控制在70%：30%以内;限额指标在600元以内
备注
17
序号
D1234E123
降本内容责任部门
其他优化降本容积率主楼地下室运用坡屋顶设计变更
率设计费单体设计
费其他设计
费
基础指标
水系面积的控制
利用率利用率在限额标准
上套图率公共部位150元/m2三点一线250元/m2
降本率
降2%达80％以
上达50%降20％不低于20%降90%降95％
降本措施和细化方案建议严格控制景观中的水系面积，且水系以浅、小为主:1、4500元的以内楼盘控制在0。5%以内，取消室外泳池的设计；2、6000元内楼盘控制在1%以内；取消室外泳池的设计；3、8000元以内楼盘控制在2.5％以内;4、10000元内楼盘控制在3.5％以内;5、10000元以上楼盘控制在5％以内；室外游泳池的设置，必须满足售价在6000以上，且开发面积在20万平方以上徐州以北地区原则上不得设置室外游泳池，尽量利用天然水系减少成本；且水系面积以不超过上述规定的50％为宜；
通过实测面积的收集，及时调整后期的建造面积，做足容积率来提高收益;否则不得为增加容积率而调整楼栋限额高度。将主楼下的地下室改为储藏室销售的方式，增加收益等控制，其利用率不得低于80％将坡屋顶的沿口高度适度提高，增加坡屋顶夹层的利用空间，通过营销手段增加销售收益；同时预留楼梯设置洞口【交房测量时可采用纸面石膏板进行封闭】
提前设计；加大图纸会审力度提前优化设计，控制变更发生;
加大标准化套图机制，实施套图收费标准;降低设计费用的开支;
取消公共部位装修的对外设计，可按大堂、一层标准层的面积给予内部设计人员10元/M2左右的画图激励费用]
取消此设计费用，目前均已标准化,如调整建议给予产品体验部部分激励费用
备注
18
序号45二A
1
2
3
4
降本内容责任部门
施工管理与招标施工管理工程中心
方案优化
土方超挖控制
土方的外运、外购控
制签证发生
率
基础指标样板房250
元/M2办公室80元
/m2
降本率降60％降90％
在建安成本5％上
降20％
按方案的基础上
超挖率小于3％
土方外运量
控制率15％
外购量控制
别墅、多层为0。5%；小高层为0。3%；
控制率5％以内
降20％
降本措施和细化方案建议除别墅和新型产品外，普通样板房的设计费用降到50元/M2以内取消此设计费用，由设计部负责完成，并给予5元左右/M2的激励费用
备注
1、施工方案、措施优化(从组织设计、降水、支护、土方平衡、吊装等多方案优先
等控制)认真审核施工组织设计和专项施工方案，防止违反中南公司做法和常规
做法的措施出现在方案中、但实际施工不做的现象，对基坑围护、土方平衡等
严格把关。
2、加强基坑支护方案的评审与管理,根据土质及场地情况,在满足放坡开挖前提
下,优先采用放坡开挖，其次才是土钉墙,在深基坑工程或场地受限条件下,考虑
采用锚拉式、支撑式或悬臂式支护结构方案，优先采用便于逆作法施工的支护
方案.
严格按照审批的方案进行土方开挖,挖土时监理旁站，工程部监督，且在土方开挖
前必须做好场地标高复核,并进行三方确认（施工单位、监理、甲方），提前做好
土方量测算，采用不超过3%的包干限额设定，超过限额不予结算。
通过对竖向标高的调整，控制挖土量和外运量,原则上整个地块控制在15%,每个期块控制在12%，且启动区的土方原则上必须全部外运，不得现场堆放而引起二次倒运费用的发生.
（外运量/总挖量）
除景观种植土或营养土外购外,严格控制土方的外购，必须事先做好土方平衡工作（外购量/
，并根据计算内容和开发次序平衡土方。
总回填量）
1、全面推进变更签证ERP系统的上线流程控制,实施系统自动强控;
2、实施每月定期与施工单位往来文件的核对、闭环工作,实现一单一清、一月一清，
确保签证变更办理的规范性、及时性、可追溯性；
19
序号
567B1
降本内容责任部门基础指标
降本率
高层为0。2%；
无效成本控制
在建安成本上0。2％
降80％
砼结构
合理建造临建
在建安成本上0.5％
降30%
招标管理招标中心
招标管理
招标中心
签订的责任状建安成本
上
降3%
降本措施和细化方案建议3、严格控制和规范各项目零星施工队伍的招标与使用,强化过程管理;4、加强图纸会审和交底工作，减少返工及无效成本的发生5、加强监理管理,防范弄虚作假（从签证合理性、工程量、竣工资料的完整性上
控制)6、强调签证、变更最终确认为项目总经理和项目管理中心副总裁的规定，实施签
证变更责任追究机制；7、推进变更签证费用包干制，严控变更签证发生量；1、合理控制开发进度，严格执行立体交叉作业和有保有压政策,防止早投入、多投
入2、严格控制进度，使进度始终处于受控状态,避免抢工发生额外费用3、严控施工质量,降低维修成本，并通过物业的反馈，加强对维修量大、多的质量
问题进行研究，形成质量预控经验库进行全面推广严格结构工程质量：1、确保砼墙面不抹灰率达到70％以上；2、砼天棚面的不抹灰率达到100%以上；1、合理建造临建（合理组织建大型施工单位临建（确保3年以上不变），来降低
临建成本)2、根据开发节奏和次序，结合三点一线建设的范围要求，由综合计划部对工程部
和施工单位进行开发节奏和次序的交底,按照交底内容综合计划部和工程部对施工单位的总平面规划进行认真审核，避免临设迁移带来的无效成本增加
1、合理减少招标支出（控制重复考察费用、减少不成熟的招标方式而影响人力、时间成本）
2、优化招标文件（防范不平衡报价、施工单位索赔等上控制)3、招标策划要有明确的策划规定,杜绝项目公司肢解招标。
备注
20
序号
CD三1
降本内容
反索赔施工方索
赔三点一线三点一线
降本
责任部门
工程部工程部、设计部、招标部
产品体验中心
基础指标
降本率
降本措施和细化方案建议
4、建立、扩大战略合作商体系（建立、扩大合作商来减少无实力施工方,减少项目
人力、时间成本，减少索赔等）
5、扩大招标量（通过合理标段划分扩大招标量来降低成本,不允许拆分招标)
6、定标管理（遵循中南宪章“9631”要求，货比三家,并对比集团内部其他子公司
价格、当地市场其他地产公司价格、合约规划中目标成本价格后再定标）
7、加强合同管理（完善合同条款,规范合同交底工作，防范施工单位索赔）
8、严控招标计划,确保招标时间要求(通过招标时间控制达到资金的回笼，减少成
本）
9、推行清单报价，总包单位从7月1日起全面采用清单招标
在原没有由于施工方原因造成的施工质量、工艺倒置及工期延误而造成成本增加的，必须由
的基础上工程部向成本、法务提供现场情况及相关资料，由法务和成本联合发函进行反索赔.
增加80％，反索赔资料要一撕两份，分别由法务成本保存。工程部不及时提出的造成后期施工
来降低成方索赔的或打官司拿不出相关资料的则由工程部负80％责任，成本法务各负10％
本
责任进行处罚。
在原基础由于没有提前预警而造成工期延误的，如施工图延误、工程工序倒置、下道工序衔
上降本接不上、上道工序质量问题等引起的施工方索赔的,由相关部门及综合计划按责任
80％进行处罚
备注
法务及成本配合
三点一线在去年的标准
上
30％
1、严控建设规模和建设体量，取消七跨、六跨的临时售楼处建设，有选择地选用五跨、三跨、二跨临时售楼处,控制建设成本，且规定五跨新建成本不超过300万元，二次重复使用成本不超过200万元;
2、精简样板房的数量,集中布置,简化动线和管理幅度。3、基层材料选择原则是低档、非标材料，禁止使用高品、高质材料；对于面层材
料选择原则是以地方品牌为主、国内品牌为辅或选用非知名的实力型品牌；尽量在采购的品牌材料中选择低价产品。
21
序号降本内容责任部门基础指标
四物资管理
在总建安成
物资招标
1
物资中心本30％基础
品质优化
上
降本率
降本措施和细化方案建议4、严格控制临时示范区小体量水景钢筋砼基础采用单层双向钢筋即可5、严格控制使用800＊800以上的大规格面砖材料；禁止多级套边的设计和选材1、严格控制样板房大量吊顶的做法,全面推进原顶装修+周边局部吊顶形成的二级
吊顶，且明确在客厅、餐厅、主卧允许局部二级吊顶外，其余部位禁止使用；2、强调抹灰面上不需铺设木龙骨。3、简化临时景观道路基层与面层做法1、实施软装材料的战略采购，并对重复使用率进行考核；2、临时示范区：做好家具、铝合金门窗的重复使用；3、试点并推广样板房地砖点贴方式，实现重复试用；4、软装不允许设计、采购打包，需由设计、营销或软装设计单位提供软装清单，
物资进行采购。
降8%
1、在经济欠发达和房价较低地区，加大项目地方战略供应商的开发，适当增加地方品牌和非知名品牌的实力型的材料商供应库,来降低成本
2、扩大战略招标供应商，增加标准配置的产品系列的覆盖档次，丰富选择空间3、实施材料的批量采购，实现规格型号的统一化，选择标配产品，降低采购成本；4、加大对新型材料的研究和运用,在确保品质的前提下，实施可替换材料推广，挖
掘资源,以新材料替代传统产品，以降低成本.5、在确保品质的前提下，有选择的采取中南定制产品的采购，以最大限度的通过
批量加工、采购,降低物资成本;1、建立完善甲供材管理机制，认真审核和协助监督采购计划的编制和选型，关注
采购物资定位是否符合项目档次,与项目匹配，防止低盘高配；2、建议完善计划审核机制,严格控制甲供材的超供;3、在采购的品种上是否属于总包合同中约定的乙供材，防止采购主体转移，增加
我方资金压力和成本；
备注
22
序号降本内容责任部门基础指标
降本率
降本措施和细化方案建议
备注
4、认真审核采购的时间上是否适时，防止过早造成资金的压力，增加资金成本，
过迟了造成抢工签证,增加成本.
瓷砖的选配
2
待定
标准
根据楼盘的不同档次选择电梯的型号和品牌：
1、5000元及以下楼盘采用西子奥的斯gen2—mr、富士达GLVF—E;
电梯的选配
3
2、5000~9000元选用西子奥的斯regen-m、富士达GLVF-Ⅱ、日立HGE、迅达★S3300、
标准
S3600；
3、9000元以上楼盘选用日立MCA、迅达★S3600、S5400；
4
信报箱
不同的楼盘配置不同档次的信报箱产品，不使用智能信报箱.待定
在设计阶段就将新材料运用到建筑中,针对合金电缆，明确规定，在地下车库、商
新材料推广
5
业部分，10m2以上的铜缆须采用16m2以上合金电缆代替，另外室外管网部分能否
及应用
使用，须与相关部门协商而定，从而达到降本的目的。
4、景观工程产品配置
1)售价在4500元以内的楼盘配置标准【设计限额300元/m2内】
总占地（㎡）
建筑用地（㎡）
建筑物占比（％)
建筑物占地（㎡）
12200
12200
18％
2200
软景面积（㎡）
≥8000
景观面积（㎡）
10000
软景面积比率
≥80％
景观面积配比控制
硬景面积比率
≤20％
水景
软：硬景
面积比率
面积比例
≤0。5%
4：1
硬景面积（㎡）
≤2000
水景：硬景面积比率≤2.5％
围墙长度（m）
水景面积（㎡）≤50以内
23
序号降本内容责任部门基础指标
草坪
灌木
乔木密度（棵/万㎡)
面积占比面积占比D≥30D≥20D≥12
降本率灌木球类（棵/万㎡）
降本措施和细化方案建议
石材等
烧结砖等压印地坪及
面积占比面积占比
沥青占比
水洗石等面积占比
防腐木材面积占比
≥75%
≤25％
3
25
160
≤5%
≤15％
≥65%
≥15％
≤1.5%
草坪面积灌木面积（棵）(棵)
（㎡）（㎡）
（棵）
石材面积(㎡)
烧结砖等（㎡）
压印地坪及沥青等（㎡)
水洗石（㎡）
木材面积（㎡）
≥6000≤2000
3
25
180
≤100
≤300
≥1300
≥380
≤30
备注：
1、消防道路面层材料对于6000元以内楼盘的消防主干道以水泥压模为主一次成型;2、消防道路面层材料对于6000元以上楼盘的消防主干道以沥青面层为主；
3、消防道路面层材料与景观步行道路结合的，且在10000元以上的楼盘可适当选用其它块料面层材料结合使用；4、机动车道石材厚度严格控制为30厚，非机动车道石材厚度为20厚,室外台阶踏步石材不得低于40厚，但踢面石材为20厚。5、造价配置标准中包括自行车地、汽车等出入口，采光井及景观中的水电施工（配置表里的比例再调整)
备注新建水景面积
（㎡）≤50原水景面积（㎡)
0
24
2)售价在6000元以内的楼盘配置标准【设计限额350元/m2内】
总占地（㎡）
建筑用地(㎡）
建筑物占比（％）
建筑物占地（㎡）
景观面积（㎡）
软景面积比率
硬景面积比率
景观面积配比控制
水景面积比率
软：硬景面积比例
水景：硬景面积比率
围墙长度（m）
12200
12200
18%
2200
10000
≥80％
≤20％
≤1％
4:1
≤5%
草坪
灌木
面积占比面积占比
软景面积(㎡）≥8000
乔木密度(棵/万㎡)D≥30D≥20D≥12
灌木球类（棵/万㎡）
石材等面积占比
烧结砖等面积占比
硬景面积(㎡）≤2000
压印地坪及沥青占比
水洗石等面积占比
防腐木材面积占比
水景面积（㎡)≤100以内
新建水景面积（㎡）
≥75%
≤25％
5
32
160
≤7％
≤20%
≥58%
≥15％
≤2％
≤100
草坪面积灌木面积
(㎡）
（㎡）
(棵）（棵）(棵）
石材面积（㎡）
烧结砖等(㎡）
压印地坪及沥青等(㎡）
水洗石（㎡)
木材面积（㎡）
原水景面积（㎡)
≥6000
≤2000
5
32
160
≤140
≤400
≥1160
≥300
≤40
0
备注:
1、消防面层材料对于6000元以内楼盘的消防主干道以水泥压模为主一次成型；2、消防面层材料对于6000元以上楼盘的消防主干道以沥青面层为主；3、消防面层材料与景观步行道路结合的，且在10000元以上的楼盘可适当选用其它块料面层材料结合使用；4、机动车道石材厚度严格控制为30厚，非机动车道石材厚度为20厚，室外台阶踏步石材不得低于40厚，但踢面石材为20厚.5、造价配置标准中包括自行车地、汽车等出入口，采光井及景观中的水电施工（配置表里的比例再调整）
25
3)售价在6000～8000元的楼盘配置标准【设计限额420元/m2内】
总占地（㎡)
建筑用地（㎡）
建筑物占比(%）
建筑物占地（㎡)
景观面积（㎡）
软景面积比率
景观面积配比控制
硬景面积比率
水景面积比率
软：硬景水景：硬景面积比例面积比率
围墙长度（m)
12200
12200
18%
2200
10000
≥75%
≤25％
≤2.5％
3：1
10％
草坪
灌木
面积占比面积占比
≥70%
≤30%
软景面积(㎡)≥7500
乔木密度(棵/万㎡）
D≥307
D≥2042
D≥12160
灌木球类(棵/万㎡）
石材等面积占比≤10％
硬景面积(㎡)≤2500
烧结砖等面积占比
压印地坪及水洗石等沥青占比面积占比
≤25%
≥50%
≥10％
防腐木材面积占比
≤3%
水景面积(㎡)≤250
新建水景面积（㎡）≤250
草坪面积灌木面积（棵）
（㎡）（㎡）
（棵)
（棵）
石材面积(㎡)
烧结砖等(㎡)
压印地坪及水洗石沥青等（㎡）（㎡）
木材面积（㎡）
原水景面积（㎡)
≥5250≤2250
7
42
160
≤250
≤625
≥1250
≥250
≤75
0
备注：
a)消防面层材料对于6000元以内楼盘的消防主干道以水泥压模为主一次成型；b)消防面层材料对于6000元以上楼盘的消防主干道以沥青面层为主;
c)消防面层材料与景观步行道路结合的，且在10000元以上的楼盘可适当选用其它块料面层材料结合使用；
4、机动车道石材厚度严格控制为30厚，非机动车道石材厚度为20厚，室外台阶踏步石材不得低于40厚，但踢面石材为20厚.
5、造价配置标准中包括自行车地、汽车等出入口,采光井及景观中的水电施工（配置表里的比例再调整)
26
4)售价在8000~10000元的楼盘配置标准【设计限额500元/m2内】
总占地(㎡）
12200
建筑用地(㎡）
建筑物占比（％)
建筑物占地（㎡）
12200
18%软景面积（㎡）
≥7500
2200
景观面积(㎡）
10000
软景面积比率
≥75％
景观面积配比控制
硬景面积比率
≤25％
水景
软：硬景
面积比率
面积比例
≤3。5%
3：1
硬景面积（㎡)
≤2500
水景:硬景面积比率
≤14%
草坪
灌木
面积占比面积占比
乔木密度(棵/万㎡）D≥30D≥30D≥30
灌木球类(棵/万㎡）
石材等面积占比
烧结砖等面积占比
压印地坪及沥青占比
水洗石等面积占比
防腐木材面积占比
≥70％草坪面积（㎡）
≤30％灌木面积（㎡）
10（棵）
50(棵)
170(棵）
≤15%石材面积（㎡）
≤35%烧结砖等
(㎡）
≥35%压印地坪及沥青等（㎡）
≥12%水洗石（㎡）
≤3%木材面积
（㎡）
≥5250≤2250
10
50
170
≤375
≥875
≥875
≥300
≤75
备注
d)e)
消防面层材料对于6000元以内楼盘的消防主干道以水泥压模为主一次成型；消防面层材料对于6000元以上楼盘的消防主干道以沥青面层为主；
f)消防面层材料与景观步行道路结合的，且在10000元以上的楼盘可适当选用其它块料面层材料结合使用；
4、机动车道石材厚度严格控制为30厚，非机动车道石材厚度为20厚，室外台阶踏步石材不得低于40厚，但踢面石材为20厚.
5、造价配置标准中包括自行车地、汽车等出入口,采光井及景观中的水电施工（配置表里的比例再调整）
围墙长度（m）
水景面积(㎡）≤350
新建水景面积（㎡)
≤350原水景面积
(㎡）0
27
5)售价在10000元以上的楼盘（含别墅）配置标准【设计限额600元/m2内】
总占地(㎡）
建筑用地（㎡)
建筑物占比（%）
建筑物占地（㎡)
景观面积（㎡）
12200
12200
18%
软景面积（㎡）
≥7000
草坪
灌木
乔木密度（棵/万㎡）
面积占比面积占比D≥30D≥20D≥10
≥65%
≤45%
15
60
200
2200
10000
灌木球类（棵/万㎡)
草坪面积灌木面积
（棵）
（㎡)
（㎡）
（棵）（棵）
软景面积比率
≥70％
石材等面积占比
≤20%石材面积
（㎡)
景观面积配比控制
硬景
水景
软：硬景
面积比率面积比率面积比例
≤30%
≤5%
2.3：1
硬景面积（㎡）
≤3000
烧结砖等压印地坪及水洗石等
面积占比沥青占比面积占比
≤35
≥30
≥10％
烧结砖等(㎡）
压印地坪及沥青等(㎡）
水洗石（㎡)
水景:硬景面积比率20％以内
防腐木材面积占比
≤5％木材面积
(㎡）
≥4550≤2450
15
60
200
≤600
≥1050
≥900
≥300
≤150
备注:
g)h)
消防面层材料对于6000元以内楼盘的消防主干道以水泥压模为主一次成型；消防面层材料对于6000元以上楼盘的消防主干道以沥青面层为主；
i)消防面层材料与景观步行道路结合的,且在10000元以上的楼盘可适当选用其它块料面层材料结合使用;
4、机动车道石材厚度严格控制为30厚，非机动车道石材厚度为20厚，室外台阶踏步石材不得低于40厚，但踢面石材为20厚。
5、造价配置标准中包括自行车地、汽车等出入口,采光井及景观中的水电施工（配置表里的比例再调整）
围墙长度（m）
水景面积(㎡）≤500
新建水景面积（㎡）≤500
原水景面积（㎡）
0
28
篇四：地产工程成本降低措施
浅析降低房地产项目成本途径与措施摘要：房地产开发企业要求工期短，投资效益好，所以，必须对项目投资实施全过程的有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同等方面挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益，本文重点介绍了一些降低其成本的有效措施。关键词：房地产；降低项目成本abstract:therealestatedevelopmentcompaniesrequiretheshorttimelimit,investmentefficiencygood,so,mustthewholeprocessofprojectinvestmentofeffectivecostcontrol,fromorganization,technology,economy,contractetcminingpotential,reducecost,increasetheinvestmenteffectsandsocialbenefits,thispaperintroducessomeeffectivemeasurestoreduceitscosts.keywords:realestate;reduceprojectcost
中图分类号：f293.33文献标识码：a文章编号：引言由于近几年房地产业经营环境急剧变化，竞争日趋激烈。开发商单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈的竞争中维持长久的竞争力。经营战略的重要性越来越被开发商所重视，成本管理的作用也随之突出，在经营战略中居于极其重要的核心地位。在短期内，开发商所定位的产品价格受到市场的约束，市场需求也是企业
发展的外在因素，开发商无法左右，因此如何有效地降低成本就成了获取最大利润的重要途径。
一、房地产开发成本的组成要确定房地产的开发成本，首先要明确商品房价格的组成，笔者认为，可以参照目前建筑行业制订的工程量清单计价规范，确定工程造价的办法来确定，即商品房销售价格由成本、住宅差价、利润、政府规费、税金等组成。由于政府规费、税金等属国家收费，开发商可不纳入成本而减轻成本负担和房价上涨的影响；而住宅差价是由商品房的楼层差价、朝向差价、环境差价等组成的，虽然开发商可以自主确定，但其增减差价额代数和基本为零，故也不存在成本控制的问题。实际开发成本便确定为：土地使用费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理费用、销售费用、财务费用等组成的费用，这也基本符合建设部在2000年9月18日发布的《房地产开发项目经济评价方法》的规定。据笔者的统计，其在成本构成中所占的比重分别为：土地使用费约占20—30％，前期工程费约占6％，房屋建筑安装工程费约占50—60％，公共基础设施费和附属公共配套设施费合计约占10～20％，管理费约占2％，销售费用约占2％，财务费用(主要是贷款利息)计算较不稳定。二、降低房地产项目成本的途径和有效措施1、控制工程造价的前提是工程设计对于工程造价的控制要立足于事先控制，即主动控制，以尽可
能地减少以至避免目标值与实际值的偏离，也就是说，我们的工程造价控制，不仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工，被动地控制工程造价，更要主动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制工程造价。要有效地控制工程造价，应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，但是技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。长期以来，在我国工程建设领域，技术与经济相分离，难以有效地控制工程造价。为此，要尽快改变这种现状，以提高效益为目的，要通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工措施中去.
在设计阶段应从下面几个方面控制：(1)实行设计方案招投标制度。在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作，通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。(2)实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数．而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数
据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。
(3)加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们在设计出图前，组织总工办、工程部、资产经营部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。
2、工程招投标是有效控制工程造价的核心新开工建设项目应进行招投标。通过招投标，1)引进竞争机制；2)降低工程成本。施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。因此，要求施工企业具有足够的技术实力，它不仅使企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时要严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标。招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。
篇五：地产工程成本降低措施
如何降低房地产开发项目的成本
控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础.一个房地产项目的开发成本主要有以下几项组成：地价、资金成本、工程成本、销售推广费、预备费、住宅使用专项基金等组成.作为一个开发企业，地价、预备费和住宅使用专项基金是不能控制的。所以本文从如何控制资金成本、工程建设成本和销售推广费等方面阐述一下项目的成本控制.所以降低开发成本工作应从这三方面入手，重点做好控制资金成本、工程建设成本、销售推广费用的工作.一、降低资金成本
降低资金成本主要是要降低负债率、贷款利率和缩短开发周期、加快资金回笼等方面入手。加强财务杠杆的应用，合理筹集资金.要降低资金成本,首先要降低企业的负债率,关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道,募集更多的资金.
加快应收款项的回收。应收帐款是企业的重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时加以回收,对于我们房地产开发商而言，应收款项的形成主要是应收的售房款,对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度.
严格按工程拨款计划按期拨付资金。在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项，对此事先已有细致的计划和安排.必须严格按照已经审批过的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证.
对于任何不按计划拨款的要求，要予以坚决抵制。压缩现金库存与现金的使用量。企业日常经营活动需要准备一定
数额的现金，我们应该根据企业的实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转帐和使用支票进行结算.这样一可以保障资金的安全性,二可以有利于资金的增值。由于现金不具备增值性，通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形式，实行理性的短期投资组合，方可以实现资金的保值增值.
加快在途资金的入帐。在途资金是指我们所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在,需要到银行办理一定手续方可以进入我们帐户的资金。对这一类资金，自我们取得票据时起，所有权已归属我们。因此应该及时到银行办理手续，将这些资金及时入帐，方能产生效益.二、控制工程成本
开发商开发项目的工程建设成本指开发商用于项目工程建设的所有费用,我们可以从如下几方面着手，控制工程成本。
1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段设计工作是工程建设的关键，对于工程项目的工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些统计的数字计算，设计费一般只相当于建设项目总投资的1%以下,但正是这少于1%费用的设计工作对工程造价的影响程度且占75%以上，由此可见设计工作是整个工程建设成本控制的一个关键环节.
将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案,并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目的，而且有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。
推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求,如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等.设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程,分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案,达到安全可靠、经济合理的要求。
实行设计监理。设计监理通过对设计的审查,提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正,防止设计阶段与工程竣工验收相脱节的情况。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收造成作好的东西要拆掉,从而浪费工程费用，发生这种情况如是设计院的责任是否能对其进行处罚有待商讨。
建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励以激励各方人员设法降低工程成本。
2、在施工过程中成本控制至关重要首先加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中,发生现场签证时应做到先算帐后实施,在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工
程成本事后被动控制为事前主动控制，现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查,针对现场签证可能出现的失实,签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整.
把好施工过程中部分专业工程（如保安对讲等）及甲供材料设备的价格关。在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员
根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品.
做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查,施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给投控部之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明，以示负责。另外就是对结算书的审核，由于公司项目较多，结算人员有限。为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审核方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作，最后送到集团公司经营部终审。这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性.三、合理使用销售推广费用
销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场
包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用（未含销售酬金).使用好销售推广费用对我们非常重要，因为这不但关系到花钱的
多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到,还得花钱做广告,使成本上升，资金回笼又不理想,形成恶性循环。而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以我们要充分研究市场,讲究销售推广策略,尽力让所花的推广费用，产生最佳效果.
控制开发项目投资成本是从项目的策划开始，直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制，是一项系统性的工作，需要我公司各个部门参与，并相互配合。要求我们努力提高房地产营销水平，进一步规范内部管理，让我们的工作规范化、程序化、制度化。四、应作好项目开发完毕的后评价工作
一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作,主要包括项目整体财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析，策划销售成本分析等.这样一方面可以总结项目的成败得失，吸取经验教训;一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。
一个企业的发展首先要有良好的经济效益，我们企业的工作也是围绕如何提高企业经济效益这个核心问题来开展的，而一个房地产企业经济效益的好坏直接取决于成本的有效控制，只有通过项目开发全过程和各个部门全方位的实施有效的成本控制，才能最终取得良好的收益，为企业创造较高的经济回报,并为下一步企业的发展打下良好
的基础，形成良性循环，所以,我认为应建立以成本控制为核心的项目管理体制。
篇六：地产工程成本降低措施
房地产开发企业如何降低成本
•
降低材料成本
•
作为一个房地产开发企业，产品是建筑物，从产品成本构成来
说，材料成本占整个工程成本的比重最大，一般可达７０％左右，而
且有较大的节约潜力.因此，材料成本的节约,是降低工程成本的关
键。以下几点可供开发企业在降低材料成本方面作为参考。１．创造
规模优势。有的集团拥有多个城市的房地产开发企业，同时开发几个
楼盘，这样就可由集团牵头实行批量采购。并且,行业内部可以实现
联盟。２．利用系统整合的思想。对于开发企业两方面可以尝试，一
是确立长期合作的品牌商家；二是将部分股份投入到需求量大的供应
商企业中，更深入地实现专业化。３．正确处理材料质量与成本的关
系。质量与成本之间互为因果关系，但有时高成本却是因为质量不好
造成的。一是废品损失要加大成本。二是伴随质量低劣出现的维修服
务费用的增加。４．做到材料及时采购、及时使用。５．利用互联网
资源，实行网上招标采购。运用成本企划思想,实现源流管理设计方
案的优化选择，是设计阶段的首要任务，对工程成本起着举足轻重的
作用。现阶段,开发企业、施工单位都把建设项目的投资效益作为关
注的焦点，这就要求设计单位的图纸设计不但要考虑技术上的可行性,
而且要考虑经济上的合理性，要结合现场的地理环境因素,合理地选
择安全系数.设计方案出来以后，及时组织会审图纸，从多角度对其
进行可行性分析.如设计成本超出目标成本的限值，应做及时修改,
从源流阶段实行合理控制，以保证实现预期收益。加强“质量成本”
的管理和控制“质量成本"是指为保证和提高工程质量而发生的一
切必要费用，以及因未达到质量标准而蒙受的经济损失。质量并非越
高越好，超过合理水平时，属于质量过剩。无论是质量不足或是质量
过剩，都会造成质量成本的增加，都要通过质量成本管理加以调整.
质量成本管理的目标是使四类质量成本的综合达到最低值。实行动态
控制项目成本的发生涉及到项目的整个周期，项目成本形成的全过
程。因此，成本管理要伴随项目施工的每一阶段，包括事前管理、事
中控制、事后分析，同时在项目的全过程中,坚持实行动态控制。成
本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控
制的原则。动态控制就是将人工、材料、机械投入到施工过程中，收
集成本发生的实际值，将其与目标值相比较，检查有无偏离，若无偏
差,则继续进行，否则要找出具体原因,及时采取相应措施，将成本控
制在目标限值以内。
•
（对房地产开发企业来说房屋建设工程一般是外包的比较
多，所以控制环节应该是招投标环节，选择一家有实力又低报价
的承包商就很关键了)
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张军照
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职业：总经理
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知识分：分
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控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础.
房地产项目的开发成本由多项构成，本文仅从如何控制资金成本、工
程建设成本和销售推广费等方面阐述成本的控制.
一、降低资金成本
加强财务杠杆的应用,合理筹集资金。要降低资金成本，首先要降低企业负债率，关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。（银行借款最多啦，很少有企业能发行债券、股票啦)
加快应收款项的回收。应收帐款是企业的重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款,是对企业资金的占用,必须及时回收。房地产开发商应收款项的形成主要是应收的售房款,对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。
严格按工程拨款计划按期拨付资金.在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项。开发商对此事先已有细致的计划和安排，必须严格按照已经审批过的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证;对于任何不按计划拨款的要求，要予以坚决抵制。
压缩现金库存与现金的使用量。企业日常经营活动需要准备一定数额的现金，应该根据实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用.除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转帐和使用支票进行结算。这样一可以保障资金安全性，二有利于资金的增值。由于现金不具备增值性，通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形成，实行理性的短期投资组合，方可以实现资金的保值增值。
可加快在途资金的入帐。在途资金是指开发企业所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在，需要到银行办理一定手续方可以进入帐户的资金.对这一类资金,自取得票据时起，所有权已归属开发企业，因此应该及时到银行办理手续，将这些资金及时入帐，方能产生效益。
二、控制工程成本
1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段
设计是工程建设的关键，它对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些数据，设计费一般只占建设项目总投资的1％以下，但设计工作对工程造价的影响程度达75％以上，由此可见设计在整个工程建设
成本控制中具有何等重要的作用。
将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点,取各家之长，达到优化设计方案的目。这样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。
推行限额设计.在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求,如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解,并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案,达到安全可靠、经济合理的要求.
实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见,设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。
防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用.
建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励，以激励各方人员设法降低工
程成本.
2、在施工过程中成本控制至关重要
加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中,发生现场签证时应做到先算帐后实施,在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制。现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查.针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实,判定是否该给或该给多少工程量,根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。
把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关。在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价,再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。
做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查。施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部,由项目部审查上述资料的真实性、完整性,对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给投控部之前补齐，
同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明，以示负责。另外就是对结算书的审核,由于公司项目较多，结算人员有限，为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审查方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作，最后送到集团公司经营部终审.这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。
三、合理使用销售推广费用
销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用（未含销售酬金).使用好销售推广费用非常重要,因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售.弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升,资金回笼又不理想，形成恶性循环；而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以要充分研究市场,讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果.
控制开发项目投资成本是从项目的策划开始，直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制,是一项系统性的工作，需要公司各个部门参与，并相互配合.要求开发公司努力提高房地产营销水平，进一步规范内部管理，做到规范化、程序化、制度化.
四、作好项目开发完毕的后评价工作
一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析,策划销售成本分析等。这样一方面可以总结项目的成败得失,吸取经验教训;一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据.
个人觉得加快项目开发，缩短开发周期是降低资金成本，提高公司经营效益的很好的途径.开发周期短，资金回收就快，使用效率大提高。快速,多次滚动的开发，资金会提高很大。这是一个简单的算术题这里就不多说了。另：
税收策划，也是降低企业成本一个很好的途径。
房地产企业降低工程成本的方法
随着全国建筑承包市场竞争愈演愈激烈，全行业进入了微利时代。因此,要想立足于建筑行业，关键在于如何把成本降低到最满意的地步。降低工程成本关键在于搞好事前计划，事中控制，事后分析。一、事前计划准备在项目开工前，项目经理部应做好前期准备工作，选定先进的施工方案，选好合理的材料商和供应商，制定每期的项目成本计划，做到心中有数。1、制定先进可行的施工方案，拟定技术员组织措施施工方案主要包括四个内容：施工方法的确定、施工机具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织。施工方案的不同,工期就会不同，所需机具也不同。因此,施工方案的优化选择是施工企业降低工程成本的主要途径。制定施工方案要以合同工期和上级要求为依据,联系项目的规模、性质、复杂程度、现场等因素综合考虑。可以同时制订几个施工方案，互相比较，从中优选最合理、最经济的一个。同时拟定经济可行的技术组织措施计划，列入施工组织设计之中.为保证技术组织措施计划的落实并取得预期效果，工程技术人员、材料员、现场管理人员应明确分工，形成落实技术组织措施的一条龙。2、组织签订合理的分包合同与材料合同分包合同及材料合同应通过公开招标投标的方式，由公司经理组织经营、工程、材料和财务部门有关人员与项目经理一道，同分包商就合同价格和合同条款进行协商讨论,经过双方反复磋商，最后由公司经理签订正式分包合同和材料合同.招标投标工作应本着公平公正的原则进行，招标书要求密封，评标工作由招标领导小组全体成员参加，不搞一人说了算,并且必须有层层审批手续。同时,还应建立分包商和材料商的档案，以选择最合
理的分包商与材料商,从而达到控制支出的目的。3、做好项目成本计划成本计划是项目实施之前所做的成本管理准备活动，是项目管理系统运行的基础和先决条件，是根据内部承包合同确定的目标成本。公司应根据施工组织设计和生产要素的配置等情况,按施工进度计划，确定每个项目月、季成本计划和项目总成本计划，计算出保本点和目标利润，作为控制施工过程生产成本的依据,使项目经理部人员及施工人员无论在工程进行到何种进度，都能事前清楚知道自己的目标成本，以便采取相应手段控制成本.二、事中实施控制在项目施工过程中，按照所选的技术方案，严格按照成本计划进行实施和控制,包括对生产资料费的控制，人工消耗的控制和现场管理费用等内容。1、降低材料成本(1)推行三级收料及限额领料在工程建设中，材料成本占整个工程成本的比重最大，一般可达70％左右,而且有较大的节约潜力，往往在其他成本出现亏损时，要靠材料成本的节约来弥补。因此，材料成本的节约，也是降低工程成本的关键。组成工程成本的材料包括主要材料和辅助材料,主要材料是构成工程的主要材料,如:钢材、木材、水泥等,辅助材料是完成工程所必须的手段材料，如：氧、乙炔气、锯、砂轮片等。对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理的使用材料，减少了浪费损失。推行限额发料，首先要合理确定应发数量，这种数量的确定可以是以国家或地区定额管理部门测定的数据为准，也可以是施工作业与项目定额员共同测算并
经双方确认的数据。总之,要经过双方的确认。其次是要推行三级收料。三级收料是限额发料的一个重要环节,是施工作业队对项目部采购材料的数量给予确认的过程。所谓三级收料，就是首先由门卫的收料员清点数量，记录签字，其次是材料部门的收料员清点数量，验收登记,再由施工作业队清点并确认，如发现数量不足或过剩时,由材料部门解决。应发数量及实发数量确定后，施工作业队施工完毕，对其实际使用数量再次确认后，即可实行奖罚兑现.通过限额发料、三级收料的办法不仅控制了收发料中的“缺斤短两”的现象，而且使材料得到更合理有效的利用.（2)组织材料合理进出场一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先应当根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间。因为如果进场太早，就会早付款给材料商，增加公司贷款利息,还可能增加二次搬运费，有些易受潮的材料更可能堆放太久导致不能使用,需重新订货,增加成本；若材料进场太晚，不但影响进度，还可能造成误期罚款或增加赶工费。其次应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率。材料的损耗由于品种、数量、铺设的位置不同，其损耗也不一样。为了降低损耗，项目经理应组织工程师和造价工程师，根据现场实际情况与分包商确定一个合理损耗率，由其包干使用，节约双方分成，超额扣工程款，这样让每一个分包商或施工人员在材料用量上都与其经济利益挂钩，降低整个工程的材料成本.2、节约现场管理费施工项目现场管理费包括临时设施费和现场经费两项内容，此两项费用的收益是根据项目施工任务的大水而核定的。但是，它的支出
却并不与项目工程量的大小成正比变化,它的支出主要由项目部自己来支配。建筑工程生产工期长，少则几个月，多者三五年,其临时设施的支出是一个不小的数字，一般来说应本着经济适用的原则布置，同时应该是易于拆迁的临时建筑，最好是可以周转使用的成品或半成品。对于现场经费的管理，应抓好如下工作：一是人员的精简；二是工程程序及工程质量的管理，一项工程,在具体实施中往往受时间、条件的限制而不能按期顺利进行,这就要求合理调度，循序渐进；三是建立QC小组，促进管理水平不断提高，减少管理费用支出。三、事后分析总结事后分析不是马后炮，而是下一个循环周期——事前科学预测的开始，是成本控制工作的继续.在坚持每月每季度综合分析的基础上，采取回头看的方法,及时检查、分析、修正、补充，以达到控制成本和提高效益的目标.1、根据项目部制定的考核制度，对成本管理责任部室、相关部室、责任人员、相关人员及施工作业队进行考核，考核的重点是完成工作量、材料、人工费及机械使用费四大指标，根据考核结果决定奖罚和任免，体现奖优罚劣的原则。2、及时进行竣工总成本结算工程完工后，项目经理部将转向新的项目，应组织有关人员及时清理现场的剩余材料和机械,辞退不需要的人员，支付应付的费用，以防止工程竣工后,继续发生包括管理费在内的各种费用。同时由于参加施工人员的调离，各种成本资料容易丢失，因此，应根据施工过程中的成本核算情况，做好竣工总成本的结算，并根据其结果，评价项目的成本管理工作，总结其得与失，及时对项目经理及有关人员进行奖罚。
新形势下的房地产企业纳税筹划
发布时间：2009—6-99：05：15来源：中国税务网添加到我的收藏
纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法治化以及公民依法纳税意识的提高而出现的,并且随市场经济体制的不断完善,纳税筹划将成为房地产企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分，也将是企业经营决策的重要内容.新形势下,房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。
一、公司历史经营状况概要
天府房地产开发有限公司成立于一九九五年，企业注册地址在淄博,企业资质为房地产开发二级企业。公司下设机构有：企划部、工程部、财务部、销售部、办公室、档案管理等科室，对所有开发项目依法进行规范管理。公司自成立以来,一直从事房地产开发，先后开发了天府花园小区、福祥新苑小区、富豪花园小区等多个居民小区，属于房地产业龙头企业.2006年被山东省信誉等级委员会评为“三A级企业”、在同行业中拥有较高的信誉和良好的企业形象.
二、公司的纳税筹划方面存在的问题
依法纳税是企业作为纳税人应尽的义务。由于国家税收法规政策比较复杂,又没有很好的渠道能直接传达到房地产企业。目前公司的纳税筹划方面主要存在如下的问题（1）公司的纳税意识薄弱，法律意识不强；（2）公司税收负担偏重；（3)公司纳税模式和纳税观点落后；（4）公司内部缺乏必要的纳税管理。
三、公司纳税筹划问题的相关法律分析
精通房地产开发业务要求以正确的理论作指导，更要求具备法律、税收、会计、财务、金融等方面的专业知识,尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等业务发生的每个环节,具有统筹谋划的能力。另一方面,税法本身存在纳税筹划的可能。因为税法是人制定出来的，不仅受到"知识有限"和"理性有限”的局限，怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前天府房地产公司纳税管理工作首先要解决的问题。筹划人员必须对国家税收征管的形式、内容和方法有很深的了解,才能合理、合法地进行纳税筹划，为公司降低成本，降低纳税负担.纳税筹划不可盲目，应坚持依法原则，在进行纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。
四、公司纳税筹划的具体操作
房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等，再加上房地产开发周期长,要精确计算各个税种的纳税情况,如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。房地产企业的纳税筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业税收优惠政策进行具有自身特色的纳税筹划。
（一）利用土地增值税率临界点进行纳税筹划
税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。这里“20％的增值额”就是我们常说的“临界点"。
（二）变房屋出租为承包业务来进行纳税筹划
根据房产税暂行条例第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12％。两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异，这就存在纳税筹划的空间。房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。天府房地产开发公司曾将其拥有的一处位于市中心的房屋出租，租金为20万元一年，该房屋的原值为100万元。公司应该缴纳房产税20×12%=2.4万元，营业税20×5％=1万元，城市维护建设税和教育费附加1×（7％3%）=0.1万元。不考虑企业所得税，公司的利润为20—2.4-1—0。1=16.5万元.如果进行纳税筹划，公司将该房屋变成自己的一个分公司，并且将该分公司承包给某家商贸企业，承包费为20万元一年.由于该房屋没有进行出租，不能按照租金计算房产税,应该按照房产原值计算房产税。应纳房产税100×（1-30％）×1。2％=0.84万元。公司不需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，同样，不考虑企业所得税，公司的利润为20-0。84=19.16万元.该纳税筹划可减轻企业税收负担19。16-16。5=2。66万元.
（三）变房地产销售业务为代建行为进行纳税筹划
如房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业--代理业"税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时,若企业不符合代建房条件，不论双方如何签订协议，也不论其财务会计账务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。另外,税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。公司可以充分利用好这一系列的税收优惠政策.
（四）利用货币价值的时间性进行纳税筹划
货币的时间价值是指货币在周转使用的过程中随着时间的推移而发生的价值增值，它表现了货币的时间性。利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税方法,它并不改变
一定时期的纳税总额，但从各个纳税期限纳税额的变化中获得收益，从而相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。
由此可见，合法不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税,规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险是每个房地产开发企业的必修课，是房地产企业生存和发展的必要手段。愚者逃税,蠢者偷税，智者节税，高者理税。天府房地产开发有限公司可以通过合理、合法的手段，减轻公司税负，增加公司收益,从而使公司得到稳步、健康的发展，在激烈的市场竞争中立于不败之地.
篇七：地产工程成本降低措施
如何降低房地产开发项目的成本
控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。一个房地产项目的开发成本主要有以下几项组成：地价、资金成本、工程成本、销售推广费、预备费、住宅使用专项基金等组成。作为一个开发企业，地价、预备费和住宅使用专项基金是不能控制的。所以本文从如何控制资金成本、工程建设成本和销售推广费等方面阐述一下项目的成本控制。
所以降低开发成本工作应从这三方面入手，重点做好控制资金成本、工程建设成本、销售推广费用的工作。
一、降低资金成本降低资金成本主要是要降低负债率、贷款利率和缩短开发周期、加快资金回笼等方面入手。加强财务杠杆的应用，合理筹集资金。要降低资金成本，首先要降低企业的负债率，关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。加快应收款项的回收。应收帐款是企业的重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时加以回收，对于我们房地产开发商而言，应收款项的形成主要是应收的售房款，对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。
严格按工程拨款计划按期拨付资金。在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项，对此事先已有细致的计划和安排。必须严格按照已经审批过的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证。对于任何不按计划拨款的要求，要予以坚决抵制。
压缩现金库存与现金的使用量。企业日常经营活动需要准备一定数额的现金，我们应该根据企业的实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转帐和使用支票进行结算。这样一可以保障资金的安全性，二可以有利于资金的增值。由于现金不具备增值性，通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形式，实行理性的短期投资组合，方可以实现资金的保值增值。
加快在途资金的入帐。在途资金是指我们所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在，需要到银行办理一定手续方可以进入我们帐户的资金。对这一类资金，自我们取得票据时起，所有权已归属我们。因此应该及时到银行办理手续，将这些资金及时入帐，方能产生效益。
二、控制工程成本开发商开发项目的工程建设成本指开发商用于项目工程建设的所有费用，我们可以从如下几方面着手，控制工程成本。项目管理者联盟，项目管理问题。1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段设计工作是工程建设的关键，对于工程项目的工程造价、建设工
期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些统计的数字计算，设计费一般只相当于建设项目总投资的1%以下，但正是这少于1%费用的设计工作对工程造价的影响程度且占75%以上，由此可见设计工作是整个工程建设成本控制的一个关键环节。
将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目的，而且有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。
推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。
实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正，防止设计阶段与工程竣工验收相脱节的情况。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收造成作好的东西要拆掉，从而浪费工程费用，发生这种情况如是设计院的责任是否能对其进行处罚有待商讨。
建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励以激励各方人员设法降低工程
成本。2、在施工过程中成本控制至关重要,项目管理者联盟，项目管理
问题。首先加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的
办理和审查两个阶段。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制，现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查，针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。
把好施工过程中部分专业工程（如保安对讲等）及甲供材料设备的价格关。在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员
根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。
做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查，施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给投控部之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明，以示负责。另外就是对结算书的审核，由于公司项目较多，结算
人员有限。为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审核方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作，最后送到集团公司经营部终审。这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。
三、合理使用销售推广费用销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用（未含销售酬金）。使用好销售推广费用对我们非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环。而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以我们要充分研究市场，讲究销售推广策略，尽力让所花的推广费用，产生最佳效果。控制开发项目投资成本是从项目的策划开始，直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制，是一项系统性的工作，需要我公司各个部门参与，并相互配合。要求我们努力提高房地产营销水平，进一步规范内部管理，让我们的工作规范化、程序化、制度化。四、应作好项目开发完毕的后评价工作一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析，策划销售成本分析等。这样一方面可以总结项目的成败得失，吸取经验教训；一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标，为今后其他
项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。一个企业的发展首先要有良好的经济效益，我们企业的工作也是
围绕如何提高企业经济效益这个核心问题来开展的，而一个房地产企业经济效益的好坏直接取决于成本的有效控制，只有通过项目开发全过程和各个部门全方位的实施有效的成本控制，才能最终取得良好的收益，为企业创造较高的经济回报，并为下一步企业的发展打下良好的基础，形成良性循环，所以，我认为应建立以成本控制为核心的项目管理体制。
篇八：地产工程成本降低措施
如何降低房地产开发项目的成本
控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。一个房地产项目的开发成本主要有以下几项组成：地价、资金成本、工程成本、销售推广费、预备费、住宅使用专项基金等组成。作为一个开发企业，地价、预备费和住宅使用专项基金是不能控制的。所以本文从如何控制资金成本、工程建设成本和销售推广费等方面阐述一下项目的成本控制.所以降低开发成本工作应从这三方面入手，重点做好控制资金成本、工程建设成本、销售推广费用的工作.一、降低资金成本
降低资金成本主要是要降低负债率、贷款利率和缩短开发周期、加快资金回笼等方面入手.加强财务杠杆的应用，合理筹集资金。要降低资金成本,首先要降低企业的负债率，关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多,可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。
加快应收款项的回收。应收帐款是企业的重要债权,实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时加以回收，对于我们房地产开发商而言，应收款项的形成主要是应收的售房款,对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。
严格按工程拨款计划按期拨付资金.在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项，对此事先已有细致的计划和安排。必须严格按照已经审批过的拨款计划,在规定的时间按规定的金额向规
定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证。对于任何不按计划拨款的要求，要予以坚决抵制.
压缩现金库存与现金的使用量。企业日常经营活动需要准备一定数额的现金，我们应该根据企业的实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转帐和使用支票进行结算。这样一可以保障资金的安全性，二可以有利于资金的增值。由于现金不具备增值性，通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形式，实行理性的短期投资组合,方可以实现资金的保值增值.
加快在途资金的入帐.在途资金是指我们所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在,需要到银行办理一定手续方可以进入我们帐户的资金。对这一类资金，自我们取得票据时起，所有权已归属我们.因此应该及时到银行办理手续,将这些资金及时入帐,方能产生效益。二、控制工程成本
开发商开发项目的工程建设成本指开发商用于项目工程建设的所有费用，我们可以从如下几方面着手，控制工程成本.
1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段设计工作是工程建设的关键，对于工程项目的工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些统计的数字计算，设计费一般只相当于建设项目总投资的1%以下，但正是这少于1％费用的设计工作对工程造价的影响程度且占75％以上,由此可见设计工作是整个工程建设成本控制的
一个关键环节.将竞争机制运用到设计阶段.要有多个设计单位投标从中择优选
定最佳的设计方案,并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目的，而且有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。
推行限额设计.在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程,分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。
实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正，防止设计阶段与工程竣工验收相脱节的情况。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收造成作好的东西要拆掉，从而浪费工程费用，发生这种情况如是设计院的责任是否能对其进行处罚有待商讨。
建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励以激励各方人员设法降低工程成本。
2、在施工过程中成本控制至关重要首先加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐
后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制，现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查,针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实,判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整.
把好施工过程中部分专业工程（如保安对讲等)及甲供材料设备的价格关。在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员
根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。
做好工程竣工结算的审查.工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查，施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部,由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给投控部之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明,以示负责.另外就是对结算书的审核,由于公司项目较多，结算人员有限。为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审核方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审,剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作，最后送到集团公司经营部终审。这样即可以互相监督,也可以保证结算的准确性.三、合理使用销售推广费用
销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用(未含销售酬金)。
使用好销售推广费用对我们非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到,还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环。而销售推广费用使用得好时,则会起到一两拨千斤的作用。所以我们要充分研究市场,讲究销售推广策略，尽力让所花的推广费用，产生最佳效果。
控制开发项目投资成本是从项目的策划开始，直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制，是一项系统性的工作，需要我公司各个部门参与，并相互配合。要求我们努力提高房地产营销水平，进一步规范内部管理，让我们的工作规范化、程序化、制度化.四、应作好项目开发完毕的后评价工作
一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析,建安成本分析,前期费用成本分析,策划销售成本分析等。这样一方面可以总结项目的成败得失，吸取经验教训；一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标,为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。
一个企业的发展首先要有良好的经济效益,我们企业的工作也是围绕如何提高企业经济效益这个核心问题来开展的，而一个房地产企业经济效益的好坏直接取决于成本的有效控制，只有通过项目开发全过程和各个部门全方位的实施有效的成本控制,才能最终取得良好的
收益，为企业创造较高的经济回报，并为下一步企业的发展打下良好的基础,形成良性循环，所以，我认为应建立以成本控制为核心的项目管理体制.
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