下面是小编为大家整理的某小区接管验收方案,供大家参考。
接管验收是物业服务公司从地产开发将项目 整体接管后再交付给物业买受人使用的过程, 是将物业交付给买受人之前的最后质量把关, 是完善物业的使用功能、 减少遗漏问题的发生、 避免不必要纠纷的关键工作。
故, 为了能将物业尽可能完美地交付买受人, 为小区全体业主/物业使用人、 地产开发把好交楼前的最后一关, 将工程遗漏问题尽可能地控制在最小范围。
物业部拟计划严格按照《房屋接管验收标准》 (国标【Z B P 3 0 0 0 1 —9 0 】
)
认真做好房屋的接管验收工作, 对不符合交付要求的工程立即提出书面整改意见, 确保在交楼前整改完毕, 以最大限度地保障地产开发的质量品牌。
物业部拟以下几方面进行开展工作:
一、
接管验收前的准备:
接管验收开始之前接管验收小组做好以下准备工作:
(1)
、 物业部将组织成立验收负责人制的验收工作小组并, 以物业工程验收小组为主、 物业客服验收小组、 秩序维护组、 清洁保洁组配合验收的方式进行楼宇接管验收工作;
(2)、 验收小组与地产商联系确定好交接事项、 交接日期、 进度、 验收标准等;
(3)、 派出先头工程技术人员前住工地现场摸底, 制定好接管验收计划;
(4)、 提前参与地产公司申请的竣工验收和机电设备最终安装、 调试工作, 做到心里有数;
(5)、 准备好接管验收记录表格:
——《物业整体移交验收表》
——《房屋本体接管验收表》;
——《房屋及公共配套设施接管验收表》
——《房屋及共用设施清单》 ;
——《机电设备接管验收表》;
——《接管验收设施设备问题登记表》;
——《接管验收遗留问题整改表》;
二、 楼宇接管时, 地产需向物业公司移交以下的文件资料:
序号
1 资料名称 数量 总页数 移交日期
备注
产权资料 项目批准文件 用地批准文件 建筑执照 拆迁安置资料
竣 工 图 设备图纸 附属工程图纸 隐蔽管线图纸 地质勘察报告 工程合同及开、 竣工报告 工程预结算 图纸会审记录 工程设计变更通知及技术核定单 隐蔽工程验收签证 沉降观察记录 竣工验收证明书 钢材、 水泥等主要材料的质量保证 新材料、 构配件的鉴定合格证书 水、 电、 煤气、 卫生器具、 电梯、 变电站等设备的检验合格证书及维护与使用说明书 砂浆、 混凝土试块试验报告
供水、 供气的试验报告 竣工综合验收合格证书
2
技术资料 总平面图 建筑图 结构图
包 括质量事故处理记录
3
指 由 规 划局为主, 建委、 市政、公 安 等 主管 部 门 参加 的 综 合验 收 合 格核 发 的 证书
在接管移交资料过程中, 地产与物业要相互配合, 按照以上目录内容逐一逐一地查点清楚相互交接的每一项资料, 物业工程部要对楼宇建筑、 工程设施设备等技术资料、 图纸进行严格把关验收, 以防缺失。
将验收记录及资料统一由物业
中心进行归档存档, 便于需要时再查验, 以及小区日后创优工作的需要, 也是按照物业管理相关法规, 在物业接管验收时, 需要相关进行资料移交。
三、
房屋接管验收项目 标准及检验办法 参照建设部 ZBP30001-90 标准和国家 1991 年 7 月 1 日颁布的《房屋接管验收标准》 及承诺交付的要求。
验收标准及检验办法如下:
(一)
、 楼宇本体验收标准及办法 1、 主体结构 (1)、 地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值; 不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;
(2)、 钢筋混凝土构件产生变形、 裂缝, 不得超过钢筋砖结构设计规范的规定值;
(3)、 砖石结构必须有足够的强度和刚度, 不允许有明显裂缝;
(4)、 木结构应结点牢固, 支撑系统可靠, 无蚁害, 其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范的有关规定;
(5)、 凡应抗震设施的房屋必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。
2、 外墙不得渗水 (1)、 各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定, 排水畅通, 无积水、 不渗漏; 主要观看室内有无渗漏的迹象;
(2)、 平屋面应有隔热保温措施, 三层以上房屋在公用部分应设置屋面检修孔;
(3)、 阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水, 出水口、 檐沟、 落水管应安装牢固、 接口严密、 不渗漏; 主要观察楼上楼下的阳台天花及排水管、 检修口等周围有无渗漏迹象。
3、 梁、 柱、 板主体:
按图纸设计逐间检查, 无变形、 弓凸、 剥落、 开裂、 倾斜、 移位和非收缩性裂缝, 无钢筋外露。
4、 顶棚:
抹灰面平整, 面层涂料均匀, 无漏刷, 无脱皮, 无裂纹, 无霉点, 无渗水痕迹, 无污渍。
5、 墙面:
(1)
抹灰面平整, 面层涂料均匀, 无漏刷, 无面层剥落, 无明显裂缝, 无污渍。
(2)
块料(如瓷砖)
面层:
A、 粘贴牢固, 无缺棱掉角;
B、 面层无裂纹、 损伤、 色泽一致;
C、 对缝砂浆饱满, 线条顺直。
6、 地(楼)
面:
(1)
毛地面:
平整, 无裂痕。
(2)
块料(如瓷砖)
面层:
A、 粘贴牢固, 无缺棱掉角;
B、 面层无裂纹、 损伤、 色泽一致;
C、 对缝砂浆饱满, 线条顺直。
(3)
水泥砂浆面层:
抹灰平整, 压光均匀, 无空鼓, 无裂纹, 无气泡等。
(4)
卫生间(沉箱)、 厨房和前后阳台地面:
A、 向地面、 地漏、 沉箱倒水试验, 观察地漏是否畅通, 不应有积水或倒泛水;
B、 第二天到楼下检查楼面有无渗漏。
7、 门窗:
(1)
开启自如, 手轻摇晃门窗与墙面接触牢固, 无晃动和裂缝出现, 目 视零配件装配齐全, 位置准确, 无翘曲变形;
(2)
从室外内轻晃门锁与门连接牢固, 开启灵活;
(3)
门油漆均匀, 观察门缝线条均匀, 不掉角, 无变形;
(4)
单指轻击玻璃安装牢固, 无轻微晃动现象, 玻璃胶缝密实、 美观, 玻璃面层无裂缝, 无损伤和无刮花痕迹;
(5)
电子对讲门:
开启灵活, 通话器完好无损, 通话清楚;
(6)
窗台泛水正常, 无向室内倒流, 可选择以下检查方法:
A、 窗外防水胶均匀, 关紧所有的窗户, 从天面或顶层房间窗户自上而下的均匀浇水, 停止浇水后半小时逐间检查每个窗台(墙面)
是否有水渗入;
B、 查询天气预报, 在验收期间出现下雨的日 期前, 先将所有窗户关紧,雨后逐间检查墙面和窗台泛水情况。
8、 楼梯、 扶手:
(1)
钢筋混凝土结构的楼梯:
无裂缝, 面层无剥落, 钢筋无外露; 扶手光滑无崩裂。
(2)
钢木结构的楼梯:
A、 用力轻摇无晃动, 安装牢固;
B、 钢筋无锈蚀, 无弯曲;
C、 木扶手表面无龟裂, 油漆无脱落, 色泽一致, 表面平滑, 不扎手。
9、 电视、 电信等线端口:
(1)
数字电视线端口:
在用户家里有预留的市数字电视台合格验收安装的线路端口(收视效果由住户入住开户后检 查 );
(2)
电信线端口:
在用户家里有预留的电信线端接入口。
10、 供水系统:
在用户室内有预留的给水主管接入口, 并安装牢固无渗漏水。
11、 排污管道(含塑料管):
(1)
安装牢固, 外观完好无损, 配件齐全;
(2)
从楼上的各排水口注水, 楼下目 视管道接口密实无渗水, 楼上排水畅通无堵塞;
(3)
铸铁管:
灌水后无渗漏水, 表面无锈迹, 无裂纹, 面层油漆均匀。
12、 地漏:
过滤铁篦安放稳固, 管缝密实, 无渗漏水, 无堵塞, 排水畅通。
13、 室内配电箱:
(1)
安装牢固, 配件齐全, 试操作一次空气开关等控制是否正常;
(2)
开关符合型号规定;
(3)
导线与设计相符, 布线规范;
(4)
目视箱盖无损坏, 操作一次开关灵活。
14、 门铃:
(1)
接地电阻符合要求; 安装牢固, 盖板完好, 操作灵活, 室内有预留线盒
15、 表器:
水表、 电表和煤气表:
安装牢固, 无摇晃, 打开室内水阀, 看表内读数运转是否正常, 目视外观完好无损, 镜面玻璃无损伤; 安装整洁, 有条理、 美观, 布线、 布管规范。
(二)
、 公共配套设施接管验收标准 公共配套设施的验收, 是小区接管验收环节中的一个重要接管内容, 小区的公共配套设施是否合格, 关系到小区的整体运转、 业主的正常入住, 故此, 小区的公共配套设施验收尤为重要, 验收时必须严格逐一把关, 做到万无一失, 我们拟按以下标准进行验收:
1、 天台的天沟、 落水口畅通完好; 隔热层、 防水层完好;
2、 散水坡无下陷、 断裂, 与墙体分离, 坡度适宜、 平整;
3、 屋面避雷设施连接牢固, 油漆完好;
4、 路灯、 装饰灯安装牢固, 完好无损, 工作正常; 灯柱安装牢固, 油漆完好;
5、 绿化验收:
(1)、 绿化符合图纸设计要求, 是否按设计要求施工, 检查植株数有无出入;
(2)、 支柱是否牢靠, 外观是否美观;
(3)、 有无枯死的植株, 如有补种后再验收;
(4)、 栽植地周围的整地状况是否良好;
(5)、 草坪的栽植是否符合规定, 有无大面积枯死或杂草;
(6)、 草和其他植物或设施的接合是否美观;
(7)、 绿化地里的灯光、 音控系统等应试验检查, 是否正常使用;
(8)、 园林小品构筑物是否外观完好、 安全;
(9)
、 绿化水管布局合理, 阀门开关灵活, 安装稳固;
(10)
、 园林绿化水景系统能够正常使用, 开启闭关能够正常操作。
6、 道路:
(1)
、 路面平整, 无水泥块, 无积水, 无起砂、 断裂; 收缩缝大小均匀成直线;
(2)
、 路牙石砌筑整齐, 灰缝饱满, 无缺角损伤;
(3)
、 块料面层拼砌整齐, 平整牢固, 无明显裂缝、 缺棱掉角;
(4)
、 交通标识线、 路牌设置规范, 清楚完好;
7、 室外消防栓:
(1)
、 消防箱标识清楚, 玻璃完好, 箱内清洁干净;
(2)
、 消防设施配件齐全, 摆放整齐;
(3)
、 消防管安装牢固, 标识明显, 阀门完好, 水压充足;
8、 楼宇门牌、 楼栋号牌安装牢固, 标识清楚;
9、 垃圾中转站密封完好, 外表装饰完整, 附近配置供水口;
10、 保安岗亭安装完好无损, 配件齐全, 标识清晰;
11、 道闸安装牢固, 开启灵活, 标识清楚, 完好无损。
12、 停车场地面平整, 照明充足, 交通标识清楚, 安全设施齐全, 排水设施良好;
13、 交通标识清楚, 安全防护和排水设施良好;
14、 暗沟、 散水、 落水沟排水畅通, 不积水, 无断裂, 沟盖板安装牢固、 平稳;
15、 沙井、 检查井、 化粪池排水畅通, 池壁无裂缝, 池内无杂物;
16、 护坡、 挡土墙泄水畅通, 砌筑牢固;
17、 台阶、 踏步砌筑平实、 牢固, 无裂缝;
18、 水池、 水箱内壁光滑平整, 卫生清洁, 无渗漏; 水池、 水箱检查井盖板密封良好, 无渗漏、 无锈蚀;
19、 室外排水系统的标高、 窖井(检查井)
设备、 管道坡度, 管径均必须符合室外排水设计规范的要求。
管道应顺直且排水畅通, 井盖应搁置稳妥并设置井圈;
22、 化粪池应按排污量合理设置, 池内无垃圾杂物, 进出水口高差不得小于 5cm,立管与粪池间的连接管道应有足够坡度, 并不应超过两个弯;
21、 烟道、 通风道、 垃圾道应畅通, 无阻塞物;
22、 信报箱安装牢固, 完好完损, 标识清楚, 表面平整光洁;
23、 群体建筑应检验相应的市政、 公建配套工程和服务设施, 达至应有的质量和使用功能要求。
(三)
、 设备机房接管验收
1、 电梯设备型号、 数量与移交清单相符, 运行平稳, 安装符合规范; 有电梯运行准运证; 机房设置合理, 符合专业及运行管理要求, 配件齐全, 标识清楚, 表面光洁平整、 明亮, 机房自然通风良好;
2、 变配电设备型号、 数量与移交清单相符, 工作状态良好, 安全防护装置齐全,标识清楚, 通风、 采光良好, 设备表面油漆完好, 无损伤, 消防设施齐全, 具有防止老鼠等小动物出入的防护措施;
3、 所有机房必须通风、 采光(或有人工照明)
、 防潮良好, 符合专业及运行管理要求, 设备表面油漆完好, 无损伤;
4、 发电机型号与移交清单相符, 工作状态良好, 配件齐全, 设备表面油漆完好无损伤, 设备安装牢固, 机房隔音, 符合专业及运行管理要求, 防护设置完好,通风, 、 采光良好, 消防设施齐全;
5、 消防监控设备型号与移交清单相符, 工作性能良好, 反应敏捷, 标识清楚,表面完好无损, 设备安装牢固, 具有良好的防雷措施, 机房干燥、 通风、 采光良好, 符合专业及运行管理要求;
6、 给排水设备型号、 数量与移交清单相符, 工作状态良好, 标识清楚, 设备表面油漆完好无损, 阀门开启灵活, 安装牢固, 无渗漏现象; 机房配置完整, 符合专业及运行管理要求, 通风、 采光、 防潮良好;
7、 智能化系统与移交清单相符使用正常, 工作性能良好, 操作合理, 具有良好的防雷(感应雷)
措施, 机房干燥、 通风、 采光良好, 符合专业及运行管理要求。
四、 接管验收遗留问题的处理
对验收不符合要求的项目内容做好登记、 标识, 用书面的形式形成整改意见提交地产相关部门:
(1 )、 遗留问题的登记确认:
1)、 对资料验收中发现的资料不全、 不真实、 不合格等问题, 接管验收小组将存在的问题逐项填写于 《接管验收遗留问题整改表》 ,并与移交建设单位确定整改期限, 该单由移交单位代表和验收人签字后, 副本交移交单位代表并督促整改, 正本由验收责任人和接管小组组长存底备查; 2)
、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题, 接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》 中并请发展商相关人员签字确认, 并跟
踪处理解决;
(2)、 对资料遗留的问题, 接管验收小组应当积极同发展商联系补齐, 必要时请公司领导协助进行;
(3)、 对物业硬件设施、 设备遗留问题, 一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决; 重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月 内解决;
(4)、 对于长期解决不了、 势必会影响物业管理的问题...