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加强物业管理，改善人居环境 《物业管理条例》和《 上 上海市住宅物业管理规 定 定》的颁布，预示着物 业 业管理正向法制化、市 场 场化、规范化的方向发 展展，物业管理制度的确 立 立，为维护物业管理市 场 场、规范物业管理活动 提 提供了有力的法律保障 。
。XX 年物业管理工作 ， ，要抓住全面贯彻物业 管 管理法规的契机，从实 践 践“三个代表”重要思 想 想出发，在物业管理这 一 一关系到广大人民群众 切 切身利益的工作中，充 分 分发挥党的执政能力， 扎 扎扎实实推进物业管理 的 的各项工作。
一、 依 依法行政，加强物业管 理 理，构建科学、民主、 和 和谐的社会环境。
物 业 业管理是社区管理的重 要 要组成部分，加强居住 区 区的物业管理是创造科 学 学、民主、稳定社会的 前 前提，作为物业行政管 理 理部门，要牢牢抓住物 业 业管理企业和业主这两 个 个市场主体，依法履行 房 房地行政管理职能，指 导 导和监督物业管理企业 、 、业主开展物业管理工 作 作。
1、 加强党的 领 领导，依法组建业主大 会 会和业主委员会。
业 主 主大会、业主委员会依 法 法开展自治管理，是维 护 护社区稳定、建立规范 物 物业市场的基础。加强 业 业主大会、业主委员会 的 的指导和帮助，首先， 在 在业主大会组建和业主 委 委员会组建、换届中， 要 要把握好程序关、人选 关 关。在业主委员会的人 选 选上，要紧紧依靠社区 党 党组织的力量，充分发 挥 挥社区党组织的核心
作 用 用，推荐一些守法、尽 责 责、热心的业主，通过 房 房地局指导程序，组织 业 业主选举，依法规范组 建 建业主委员会，使业主 委 委员会正确行使职权， 真 真正发挥作用；其次， 加 加大业主委员会成员的 综 综合素质和业务知识培 训 训。要结合当前出台的 一 一系列物业管理政策法 规 规，对业主委员会成员 开 开展 1-2 次集中培训 ， ，使他们尽快熟悉《条 例 例》、《规定》以及配 套 套文件，能够在日常工 作 作中，依法维护广大业 主 主的利益。第三，探索 建 建立业主自律、业主委 员 员会监督体系。将业主 和 和业主委员会置于业主 大大会和广大业主的监督 之 之下，通过业主公约和 业 业主大会议事规则，引 导 导业主间的自律机制。
要 要在商品房小区内，试 点 点开展业主公约和业主 议 议事规则主要内容公示 ， ，采取楼道内张贴，业 主 主委员会办公室上墙； 建 建立业主委员会定期接 待 待制度，业主委员会成 员 员每周设立固定时间接 待 待业主；帮助、指导业 主主委员会做好投诉、咨 询 询、会议记录等台帐。
2、 加强行业监管， 努 努力提升物业管理企业 的 的服务水平。
房地办 事 事处要指导和监督物业 管 管理企业依法开展物业 管管理活动，组织物业管 理 理企业学习《条例》和 《 《规定》，使之尽快掌 握 握法律、法规的规定， 并 并按照物业管理服务合 同 同的约定，科学规范地 进 进行物业管理。要继续 以 以小区经理为抓手，会 同 同居委会、业主委员会 开 开展小区经理的日常考 核 核，从小区的房屋维修 、 、绿化养护、保洁保安 、 、装修管理等方面，综 合 合评定小区经理的管理 水 水平，并在充分听取业 主 主意见的基础
上，实行 小 小区经理年检制度，对 一 一些不合格的小区经理 ， ，坚决不予通过年检。
同 同时，将小区经理的日 常 常考核和年检，与企业 资 资质评定挂钩，促使物 业 业管理企业管理重心下 移 移，真正做到管理责任 落 落在小区。在物业行风 建 建设中，仍要以“维修 、 、服务、收费”为重点 ， ，继续与区纠风部门联 合 合，聘请物业行风监督 员 员，通过明查暗访、征 询 询业主、舆论报道等外 部 部门监督机制，开展各 种 种形式的物业行风检查 ， ，宣传和发扬行风建设 中 中物业管理企业的先进 事 事迹和规范做法，批评 物 物业管理中存在的不规 范 范行为，从而促进物业 行 行风建设的长效管理机 制制。
3、 加强自身 建 建设，严格实施行政管 理 理。
物业行政管理人 员 员要认真学习法规、法 章 章、相关业务和社区管 理 理理论，在实践中提高 综 综合知识的掌握运用能 力 力，认真履行职责，开 拓 拓工作思路，规范行政 行 行为，严格依法办事。
房房地办事处的属地管理 工 工作要落到实处，主任 要 要定期向街道（镇）汇 报 报物业管理工作，沟通 辖 辖区的物业管理信息， 接 接受街道（镇）布置的 物 物业管理工作，并保证 每 每周有一天时间在小区 内 内检查、指导；管理员 要 要带领今年上岗的房屋 协 协管员，开展物业小区 的 的巡查、指导、监督工 作 作，确保每月巡视小区 一一遍，每周走访居委会 、 、业委会，并做好记录 ， ，及时解决物业小区内 的 的各类物业管理矛盾。
房 房地办事处要做好房屋 协 协管员的业务培训、指 导 导、考核等工作，要发 挥 挥协管员在基层管
理中 的 的作用，使之成为房屋 行 行政管理中的一支重要 力 力量。同时，房地办事 处 处要继续完善物业基础 资 资料信息，充分利用物 业业管理信息系统，强化 物 物业行政管理，抓好日 常 常来信、来访、来电的 处 处理，力争将各类物业 矛 矛盾化解在基层。
4 、 、 加强基层管理，切 实 实推进物业管理网格化 建 建设。
物业管理行政 资 资源的合理配置，要结 合 合社区网格化管理的要 求 求。物业行政管理要充 分 分运用社区网格化为载 体 体，加强行政执法和日 常 常监管。在组织管理机 制 制上，街道（镇）物业 协协调小组统揽全局，具 体 体领导和协调物业管理 的 的各项工作；在各网格 管 管理中，以若干个居委 会 会范围划成网格，以居 民 民区党组织为核心的“ 四 四位一体”为基础，运 用 用快速反应机制、综合 协 协调机制，具体处理居 住 住小区内的物业矛盾。
物 物业管理网格化，房地 办 办事处要在每个网格中 按 按排管理人员，实行划 块块负责，责任到人。日 常 常管理上，房地办事处 要 要服从街道（镇）的统 一 一指挥，实行 12 小时 轮 轮流值班制度，在工作 效 效果上，体现各司其职 ， ，形成合力。物业管理 网 网格化建设中“四位一 体体”的规范运作，是网 格 格化推进的关键，房地 办 办事处要落实“四位一 体 体”的各方职责，明确 “ “四位一体”的操作程 序 序，使物业管理网格化 工 工作规范，有序的推进 。
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二、 抓住难点， 加 加大行政执法力度，规 范 范违法建筑执法体系。
已经实施的《上海市 住 住宅物业管理规定》明 确 确了房地部门是物业小 区 区违法建筑行政执法的 主 主体，这就要求，行政 管 管理部门必须加大行政 执 执法力度，以进一步维 护 护小区舒适、整洁的居 住 住环境，因此，在违法 建 建筑的处理上，必需依 据 据法规，采用各种措施 ， ，力求达到整治拆除的 效 效果。
1、 违法建 筑 筑整治的措施。
按照 《 《条例》规定，对正在 实 实施的违法建筑，房地 办 办事处在接到举报或小 区 区巡查中发现后，应立 即 即会同物业管理企业进 行 行制止，制止无效的， 暂 暂扣施工工具、材料， 并 并由房地办事处组织物 业 业管理企业代为改正； 对 对老的违法建筑要结合 小小区综合整治，会同街 道 道、城监、工商、市容 等 等部门，开展集中整治 ； ；对严重影响小区环境 、 、矛盾焦点较突出的违 法 法建筑个案，运用行政 处 处罚程序，通过司法途 径 径强制拆除。
2、 违 违法建筑整治的方法。
新建住宅小区，要督 促 促物业管理企业加强管 理 理，从源头上控制违法 建 建筑的行为。同时，小 区 区内要加大业主临时公 约 约或业主公约的宣传力 度 度，引导业主自觉维护 小 小区环境，制止违法搭 建 建。在一些高档住宅小 区 区内，例如：新城花园 、 、田园别墅等违法改建 、 、搭建较突出的小区， 要 要会同规划部门开展专 题 题研究，从房地、规划 执 执法的程序上，寻找结 合 合点，采取集中整治、 联 联合执法的方式，进一 步 步加大高档住宅小区的 执 执
法力度。
三、 明 确 确目标，开展房屋综合 整 整治，营造整洁安宁的 居 居住环境。
历年来， 开 开展房屋综合整治取得 了 了明显的效果，居民对 居居住小区环境的改善， 表 表现出了极大的欢迎， 为 为此，XX 年房屋综合 整 整治工作要在已取得经 验 验的基础上，进一步加 大 大力度，切切实实将这 件 件为民办实事的好事做 好 好。
1、 认真梳理 ， ，制定计划。
要在深 入 入小区、调查研究的基 础 础上，广泛听取广大市 民 民和社会各方对居住物 业 业管理的意见，认真梳 理 理各类历史遗留的险、 漏 漏、堵、水、电等“老 大 大难”问题，合理编制 整 整治计划，集中力量开 展 展整治，切实解决物业 管 管理方面的“急、难、 愁愁”问题。XX 年房屋 综 综合整治的重点为：着 重 重开展大楼整修，以电 梯 梯改造更新、墙面脱落 、 、消防设施老化、管道 堵 堵塞等项目，明年整治 5 58 幢，计 69 万平方 米 米；旧公房小区整修， 以 以屋面墙面渗漏、路面 损 损坏、上下水管道堵塞 、 、绿化缺损、门卫、车 棚 棚整修等项目为整治目 标 标，突出小区的单项目 整 整治，明年共整治 48 个 个小区，计 110 万平 方 方米。
2、 各方筹 措 措，落实资金。
旧住 宅 宅小区的房屋整治资金 ， ，以业主维修基金和物 业 业租金筹措为主，市房 地 地局整治资金、街道（ 镇 镇）社区创建资金、建 设 设单位资金等作相应补 贴 贴，原则上区政府净归 集 集款不作补
贴；大楼房 屋 屋整治资金需求量大， 资 资金筹措推行“六个一 点 点”原则，即在上述五 方 方共同筹集的基础上， 区 区政府净归集款再给予 一 一定的补贴。
3、 落 落实责任，巩固成果。
房屋综合整治后，小 区 区的各项管理措施要及 时 时跟上。要督促物业管 理 理企业抓好基础设施的 日 日常管理，要维护小区 的 的整体环境，特别要防 止 止违章搭建的“回潮” 。
。物业管理企业与业主 委 委员会要携手共建文明 小 小区、创优小区、安全 小 小区，使综合整治成果 在 在日常管理中加强和提 升 升。
四、 强化机制 ， ，突出长效管理，提高 管 管理水平和管理质量。
1、 运用市场机制 ， ，建立舒适型小区的长 效 效管理。
商品住宅小 区 区要严格履行物业管理 服 服务合同的约定，突出 保 保修、保安、保洁、保 绿 绿的服务特色，注重管 理 理的效果性，体现人性 化 化的管理理念。服务质 量 量的评价体系，要以业 主 主的满意度为标准，建 立 立物业管理企业与业主 互 互相监督机制。物业管 理 理企业的选聘要充分运 用 用市场机制，采取招投 标 标的方式，建立优胜劣 汰 汰，择优选聘的竞争机 制 制。商品住宅小区要在 物 物业管理法规的范围内 ， ，通过市场调节，建立 完 完善的长效管理机制。
2、 运用指导、协 调 调机制，建立改善型小 区 区的长效管理。
旧售 后 后房小区和动迁房小区 要 要积极推进“一体化” 管 管理，切实做好保修、 保 保安、保洁、保绿等基 本 本服务工作。服务要求 上 上，做到维修及时、保 安 安保洁尽责、绿化养护 到 到位、收费规范。房地 办 办事处要会同街道（镇 ）
）积极协调多家管理， 引 引导业主大会在听取业 主 主意见基础上，选聘一 家 家物业管理企业管理， 使 使小区物业管理开展规 范 范有序。在小区管理层 面 面要注重发挥“四位一 体 体”作用，运用“四位 一 一体”管理机制，切实 解 解决小区中的难点、热 点 点问题。
3、 通过 宣 宣传、引导，逐步推进 保 保障型小区的规范管理 。
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无人管理房屋在综 合 合整治以后，落实了物 业 业管理企业托管，但由 于 于业主付费服务的观念 尚 尚未转变，业主大会、 业 业主委员会又无法组建 ， ，因此物业管理以维持 日 日常维修为主开展。为 此 此，要充分发挥“两级 政 政府，三级管理”中街 道 道（镇）的综合协调作 用 用，通过居民的自治组 织 织――居委会牵头，会 同同房地办，组织居民实 行 行自我管理，将小区的 维 维修、清洁、保安、绿 化 化等分项委托专业部门 实 实行有偿代管。同时， 社 社区和房地办积极动员 居 居民，实施有限产权房 屋 屋接轨，解缴房屋维修 基 基金，对符合条件的帮 助 助组建业主大会和业主 委 委员会，然后选聘物业 管 管理企业，落实物业管 理 理，使无人管理房屋物 业业管理逐步向规范方向 发 发展。
物业管理法制 化 化道路尚处在起步阶段 ， ，面临的任务仍然很艰 巨 巨，但我们有信心在各 级 级领导的帮助和指导下 ， ，以让人民高兴满意为 出 出发点，积极探索、开 拓 拓创新，努力开创长宁 物物业管理的新局面。
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