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万科企业股份有限公司基本情况 万科公司组建于,最初从事篇一
董事会议事规则（修订稿）
第一章 总 则
第一条 为了进一步明确董事会的职责权限，规范董事会内部机构及运作程序，充分发挥董事会的经营决策中心作用，根据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）、《中华人民共和国证券法》（以下简称《证券法》）、《万科企业股份有限公司章程》（以下简称《公司章程》）及有关规定，制定本规则。
第二章 董事会的组成机构
第二条 公司设董事会，是公司的经营决策中心，对股东大会负责。第三条 董事会由十一名董事组成，设董事长一人，副董事长一至二人。董事为自然人，无需持有公司股份。公司全体董事根据法律、行政法规、部门规章和《公司章程》的规定对公司负有忠实义务和勤勉业务。
第四条 公司董事会成员中应当有1/3以上独立董事，其中至少一名会计专业人士。
第五条 董事由股东大会选举或更换，每届任期三年，任期从股东大会通过之日起计算，至本届董事会任期届满时为止。董事任期届满，可连选连任。董事在任期届满前，股东大会不得无故解除其职务。
非独立董事候选人名单由上届董事会或连续一百八十个交易日单独或合计持有公司发行在外有表决权股份总数百分之三以上的股东提出。独立董事的选举根据有关法规执行。
第六条 董事因故离职，补选董事任期从股东大会通过之日起计算，至本届董事会任期届满时为止。董事任期届满未及时改选，在改选出的董事就任前，原董事仍应当依照法律、行政法规、部门规章和本章程的规定，履行董事职务。第七条 董事会按照股东大会决议可以设立审计委员会、投资与决策委员会、薪酬与提名委员会等专门委员会。专门委员会成员全部由董事组成，其中审计委员会、薪酬与提名委员会中独立董事应占多数并担任召集人，审计委员会中至少有一名独立董事是会计专业人士。
各专门委员会下设工作小组，负责日常工作联络和会议组织等工作。董事会专门委员会的职责、议事程序等工作实施细则由董事会另行制定。第八条 ：董事会设董事会秘书，负责公司股东大会和董事会会议的筹备、管理公司股权、证券和有关法律文件档案及公司董事会的有关资料，办理信息披露等事务。董事会秘书由董事长提名，经董事会聘任或解聘。
董事会秘书应遵守法律、行政法规、部门规章及公司章程的有关规定。第九条 董事会秘书可组织人员承办董事会日常工作。
第三章 董事会及董事长的职权
第十条 公司董事会应当在《公司法》、《证券法》、《公司章程》和本规则规定的范围内行使职权。
董事会应当严格按照股东大会和本公司《公司章程》的授权行事，不得越权形成决议。
第十一条 董事会的决策程序为：
1、投资决策程序：董事会委托总经理组织有关人员拟定公司中长期发展规划、投资计划和重大项目的投资方案，提交董事会审议，形成董事会决议；
对于需提交股东大会的重大经营事项，按程序提交股东大会审议通过，由总经理组织实施。
2、财务预、决算工作程序：董事会委托总经理组织有关人员拟定公司财务预决算、利润分配和亏损弥补等方案，提交董事会；
董事会制定方案，提请股东大会审议通过后，由总经理组织实施。
3、人事任免程序：根据董事会、总经理在各自的职权范围内提出的人事任免提名，由公司组织人事部门考核，向董事会提出任免意见，报董事会审批。
4、重大事项工作程序：董事长在审核签署由董事会决定的重大事项的文件前，应对有关事项进行研究，判断其可行性，经董事会通过并形成决议后再签署意见，以减少决策失误。
第十二条 董事长根据法律、行政法规、《公司章程》的规定及股东大会、董事会决议行使其职权和承担相应义务。
第十三条 董事会授权董事长在董事会闭会期间行使董事会部分职权的，原则上应针对具体事件或有具体金额限制，授权内容应当明确、具体。凡涉及公司重大利益的事项应由董事会集体决策。
第十四条 公司副董事长协助董事长工作，董事长不能履行职务或者不履行职务的，由副董事长履行职务；
副董事长不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上董事共同推举一名董事履行职务。
第四章 董事会会议的召集、主持及提案
第十五条 董事会会议分为定期会议和临时会议。
第十六条 董事会会议由董事长召集和主持；
董事长不能履行职务或者不履行职务的，由副董事长召集和主持；
副董事长不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上董事共同推举一名董事召集和主持。
第十七条 董事会每年应当至少在上下两个半各召开一次定期会议。定期会议由董事长召集，于会议召开十日以前书面通知全体董事。第十八条 有下列情形之一的，董事长应当在十日以内召开临时董事会会议：
（一）董事长认为必要时；
（二）三分之一以上董事联名提议时；
（三）监事会提议时；
（四）持有十分之一以上有表决权股份的股东提议时；
（五）二分之一以上独立董事提议时。
第十九条 按照前条规定提议召开董事会临时会议的，提议人应当通过董事会秘书或者直接向董事长提交经签字（盖章）的书面提议。书面提议中应当载明下列事项：
（一）提议人的姓名或者名称；
（二）提议理由或者提议所基于的客观事由；
（三）提议会议召开的时间或者时限、地点和方式；
（四）明确和具体的提案；
（五）提议人的联系方式和提议日期等。
提案内容应当属于本公司《公司章程》规定的董事会职权范围内的事项，与提案有关的材料应当一并提交。
第二十条 董事会秘书在收到书面提议和有关材料后，应当于当日转交董事长。董事长认为提案内容不明确、具体或者有关材料不充分的，可以要求提议人修改或者补充。
董事长应当自接到提议后10日内，召集和主持董事会会议。
第五章 董事会会议通知
第二十一条 召开董事会定期会议和临时会议，董事会秘书应当分别提前十日和三个工作日以书面通知方式通知全体董事。
若出现特殊情况，需要董事会即刻作出决议的，为公司利益之目的，召开临时董事会会议可以不受前款通知方式及通知时限的限制，但召集人应当在会议上作出说明。
第二十二条 董事会会议通知应当至少包括以下内容：
（一）会议日期和地点；
（二）会议期限；
（三）事由及议题；
（四）发出通知的日期。
第二十三条 董事会定期会议的书面会议通知发出后，如果需要变更会议的时间、地点等事项或者增加、变更、取消会议提案的，应当在原定会议召开日之前三日发出书面变更通知，说明情况和新提案的有关内容及相关材料。不足三日的，会议日期应当相应顺延或者在取得全体与会董事的认可后按期召开。董事会临时会议的会议通知发出后，如果需要变更会议的时间、地点等事项或者增加、变更、取消会议提案的，应当事先取得全体与会董事的认可并做好相应记录。
第六章 董事会会议的召开
第二十四条 董事会会议应当有过半数的董事出席方可举行。
第二十五条 总经理、董事会秘书应当列席董事会会议；
监事可以列席董事会会议。会议主持人认为有必要的，可以通知其他有关人员列席董事会会议。
列席会议人员有权就相关议题发表意见，但没有投票表决权。第二十六条 董事应当亲自出席董事会会议。因故不能出席会议的，应当事先审阅会议材料，形成明确的意见，书面委托其他董事代为出席。
委托书应当载明：
（一）委托人和受托人的姓名；
（二）委托人不能出席会议的原因；
（三）委托人对每项提案的简要意见（如有）；
（四）委托人的授权范围和对提案表决意向的指示；
（五）委托人的签字、日期等。
受托董事应当向会议主持人提交书面委托书。
第二十七条 委托和受托出席董事会会议应当遵循以下原则：
（一）在审议关联交易事项时，非关联董事不得委托关联董事代为出席；
关联董事也不得接受关联董事的委托；
（二）在审议按照有关法律法规需独立董事发表独立意见的事项时，独立董事不得委托非独立董事代为出席，非独立董事也不得接受独立董事的委托；
第二十八条 代为出席会议的董事应当在授权范围内行使董事的权利。董事未出席董事会会议，亦未委托代表出席的，视为放弃在该次会议上的投票权。第二十九条 董事个人或者其所任职的其他企业直接或者间接与公司已有的或者计划中的合同、交易、安排有关联关系时（聘任合同除外），不论有关事项在一般情况下是否需要董事会批准同意，均应当尽快向董事会披露其关联关系的性质和程度。
除非有关联关系的董事按照本条前款的要求向董事会作了披露，并且董事会在不将其计入法定人数，该董事亦未参加表决的会议上批准了该事项，公司有权撤销该合同、交易或者安排，但在对方是善意第三人的情况下除外。
第三十条 如果公司董事在公司首次考虑订立有关合同、交易、安排前以书面形式通知董事会，声明由于通知所列的内容，公司日后达成的合同、交易、安排与其有利益关系，则在通知阐明的范围内，有关董事视为做了第二十九条所规定的披露。
第三十一条 董事会定期会议现场召开。董事会临时会议在保障董事充分表达意见的前提下，可以通过传真或者电子邮件表决等方式召开。以传真或者电子邮件表决等方式召开的董事会会议，按照规定期限内实际收到传真或者电子邮件等有效表决票计算出席会议的董事人数。
第三十二条 除征得全体与会董事的一致同意外，董事会会议不得就未包括在会议通知中的提案进行表决。
第三十三条 董事应当认真阅读有关会议材料，在充分了解情况的基础上独立、审慎地发表意见。
第三十四条 董事可以在会前向董事会秘书、会议召集人、总经理和其他高级管理人员、各专门委员会、会计师事务所和律师事务所等有关人员和机构了解决策所需要的信息，也可以在会议进行中向主持人建议请上述人员和机构代表与会解释有关情况。
第七章 董事会会议的表决
第三十五条 董事会会议的表决实行一人一票。除根据法律、行政法规和《公司章程》的规定董事会形成决议应当取得更多董事同意的除外，董事会做出决议，必须经全体董事过半数通过。
第三十六条 董事会决议表决可采用举手、投票、传真或电子邮件等方式。董事会临时会议在保障董事充分表达意见的前提下，可以用传真或电子邮件方式进行并作出决议，并由参会董事签字。
第三十七条 董事的表决意向分为同意、反对和弃权。与会董事应当从上述意向中选择其一，未做选择或者同时选择两个以上意向的，视为弃权。第三十八条 现场召开会议的，会议主持人应当当场宣布统计结果；
以传真或者电子邮件表决等方式召开的董事会会议，在规定的表决时限结束后下一工作日之前董事会秘书应通知董事表决结果。
第三十九条 董事会根据本公司《公司章程》的规定，在其权限范围内对担保事项作出决议，除公司全体董事过半数同意外，还必须经出席会议的三分之二以上董事的同意。
第四十条 出现下述情形的，董事应当对有关提案回避表决：
（一）本公司《公司章程》规定的因董事与会议提案所涉及的事项有关联关系而须回避的其他情形；
（二）其他法律法规等规定董事应当回避的情形。
在董事回避表决的情况下，有关董事会会议由过半数的无关联关系董事出席 即可举行，形成决议须经无关联关系董事过半数通过。出席会议的无关联关系董事人数不足三人的，不得对有关提案进行表决，而应当将该事项提交股东大会审议。
第四十一条 董事会会议需要就公司利润分配事宜作出决议的，可以先将拟提交董事会审议的分配预案通知注册会计师，并要求其据此出具审计报告草案（除涉及分配之外的其他财务数据均已确定）。董事会作出分配的决议后，应当要求注册会计师出具正式的审计报告，董事会再根据注册会计师出具的正式审计报告对定期报告的其他相关事项作出决议。
第四十二条 二分之一以上的与会董事或两名以上独立董事认为提案不明确、不具体，或者因会议材料不充分等其他事由导致其无法对有关事项作出判断时，可以提请会议召集人暂缓表决。
提议暂缓表决的董事应当对提案再次提交审议应满足的条件提出明确要求。第四十三条 董事应当在董事会决议上签字并对董事会的决议承担责任。董事会的决议违反法律、行政法规或者公司章程、股东大会决议，致使公司遭受损失的，参与决议的董事对公司负赔偿责任。但经证明在表决时曾表明异议并记载于会议记录的，该董事可以免除责任。
第四十四条 董事会秘书应当安排工作人员对董事会会议做好记录。会议记录应当包括以下内容：
（一）会议召开的日期、地点和召集人姓名；
（二）出席董事的姓名以及受他人委托出席董事会的董事（代理人）姓名；
（三）会议议程；
（四）董事发言要点；
（五）每一决议事项的表决方式和结果（表决结果应载明赞成、反对或弃权的票数）。第四十五条 出席会议的董事、董事会秘书和记录人，应当在会议记录上签名。出席会议的董事有权要求在记录上对其在会议上的发言作出说明性记载。董事会会议记录作为公司档案由董事会秘书保存。董事会会议记录保管期限10年。董事既不按前款规定进行签字确认，又不对其不同意见作出书面说明的，视为完全同意会议记录、和决议记录的内容。
第四十六条 董事会决议公告事宜，由董事会秘书根据《深圳证券交易所股票上市规则》等有关规定办理。在决议公告披露之前，与会董事和会议列席人员、记录和其他有关人员等负有对决议内容保密的义务。
第四十七条 董事会决议实施过程中，董事长（或委托有关部门和人员）可就决议的实施情况进程跟踪检查，在检查中发现有违决议的事项时，可要求和督 促总经理予以纠正。
第八章 附则
第四十八条
本规则未尽事宜，按国家有关法律、法规及公司章程的有关规定执行。
第四十九条 在本规则中，“以上”包括本数。
第五十条
本规则由董事会制订报股东大会批准后生效，修改时亦同。第五十一条
本规则由董事会解释。
万科企业股份有限公司基本情况 万科公司组建于,最初从事篇二
万科企业股份有限公司1984-2008大事记
1984年
5月30日，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质，经营办公设备、视频器材的进口销售业务，法人代表王石。
开发大陆视器材专业市场，成为深圳市最大的进口销售商。 成立第一家内联企业“现代医学技术交流中心”（现名深圳万科协和有限公司）。 公司员工67人，平均年龄24.5岁。
1985年
进口机电产品市场萎缩，公司多方拓展销售业务，形成了深圳本部调汇、进货、广州点储运，北京点销售的“三点一线”销售模式，营业额一度占国家计划外市场的60%。 公司员工增加至105人。
1986年
在专业销售顺利的情况下加强企业管理，引进办公自动化设备，聘请中华会计事务所为财务顾问，为树立企业形象赞助大型文艺演出和文化刊物。 为摆脱僵化体制，筹措发展资金，决议在两年内完成以公开发行股票为目标的股份化改造。
成立第一家中外合资企业“深圳国际企业服务公司”。
公司员工123人。
1987年
公司称谓更名为：“深圳现代科仪中心”。
改整机进口为散件引进，国内组装、销售，业务进展顺利，与日本sony等公司建立密切联系。
兴办第一个工业投资项目“精时企业有限公司”。 公司员工135人。
1988年
公司再次更名为“深圳现代企业有限公司”。
政府批准股份化改组方案，原公司的1300万元资产国家占60%，职员占40%。公司公开募集社会股金2800万元，其中1000万元为特别人民币股，由境外投资者购买。公司定名为“深圳万科企业股份有限公司”。
与美国富兰克林铸币公司等兴办3家来料加工厂，用工数达2500人。11月，以2000万元投标买地，进入房地产业。
公司员工137人。
1989年
招股顺利完成，第一届股东例会召开，由王石等11人组成第一届董事会。
公司摄录像器材的销售业务开始下行，工业服务、房地产业务发展良好，创造了新的利润来源。
公司员工273人。1990年
决定向连锁零售、电影制片及激光影碟等新的领域投资，初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。 公司员工285人。
1991年
确定综合商社发展模式。
为适应公司业务扩张需要，进行增资扩股，总股本增加至7796万股。
向上海、厦门拓展房地产业务：收购蛇口龙环、模特中心的股权，进行扩充公司业务的尝试，转让国企的部分股权，以达到优化资源组合目的；
影片《过年》获国际大奖，为开拓文化娱乐市场积累经验。 公司员工513人。
1992年
跨地域经营发展迅速，重点经营中国东南沿海地区的房地产业务和股权投资业务。上海、青岛、天津等地项目发展顺利，为公司的规模化发展奠定坚定的基础。属下36家联营和附属企业，遍布国内十五个重要城市。 公司内部刊物《万科周报》应运而生，从18期起获得深圳市企业内部刊号，更名为《万科周刊》，成为万科传承企业文化与塑造企业品牌的重要载体。 公司员工442人。
1993年 1月，集团推出上海万科城市花园，该项目为万科迄今为止投资规模最大的房地产项目。 1月，集团管理层在上海召开务虚会，对自1988年底公开发行a股以来公司的发展进程进行总结反思，放弃了以综合商社为目标的发展模式，提出了加速资本积累，迅速形成经营规模的发展方针，并确立以城市大众住宅开发为公司主导业务的经营方向。 4月，公司与以渣打（亚洲）有限公司、君安证券有限公司为主组成的承销团签署公开发售4,500万股b股的承销协议，每股发售价为港币10.53元，本次发行b股共集资45,135万港元。万科b股于5月28日在深圳证券交易所上市。
5月，集团在深圳市企业评估协会等单位发布的1992年度深圳市评估成果中，被列入深圳市50家综合实力最强的企业集团。
7月，公司总部由深圳市和平路50号迁至深圳市翠竹北水贝二路14栋万科大厦。万科工业公司的生产基地则由万科大厦迁往深圳特区外的百门前工业区。
9月，集团对贸易及商业系统进行调整。原全资附属深圳万佳连锁商业有限公司经股份制改组为股份有限公司，成立深圳万佳百货股份有限公司；
万科贸易有限公司对驻各地的商务代表处进行合并，并对业务进行调整，确立了专业化经营的发展思路。
10月，集团正式实施首期职员股份计划，第一阶段（1993~1995年）发行不超过900万单位的1995年到期的期权。
11月10日，公司及附属深圳万科财务顾问有限公司、深圳国际企业服务有限公司、上海万科房地产有限公司投资3,973万元持有上海申华实业股份有限公司普通股135万股，占期总股本的5%，双方并宣布就参股经营进行合作。
12月，由公司投资拍摄的影片《找乐》先后在柏林、东京等6个国际电影节上获得7个奖项。
12月，公司被深圳市资信评估公司评为aaa级企业。 12月，公司更名为“万科企业股份有限公司”，英文名为“china vanke .”。
1994年
3月31日，公司董事会就君安证券有限公司在报刊上公开发表改革倡议一事举行情况说明会。为使投资者充分了解有关消息，经深圳证券交易所批准，本公司股票停牌两天。 4月，北京万科城市花园破土动工。这是继上海万科城市花园之后，万科独资开发的第二个城市居民住宅项目。
5月，公司原定于14日举行的第六届股东例会，因登记出席的股份数未满足公司章程之要求，延期至24日在红叶娱乐广场举行。大会通过公司章程修改、分红派息等议案，并选举产生第五届董事会。
7月17日，于年初完成股份制改组的万佳百货平价广场迁至华强路新址重新开张营业，并推出仓储式平价经营模式。
8月，为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部管理部门进行了调整，调整后的总部架构包括“五部一室”：人事部、财务部、企业策划培训部、经营管理部、证券事务部和总经理办公室。
9月7日，出于调整经营策略的考虑，本公司宣布减持2%上海申华实业股份有限公司股份。
9月，公司举行了万科成立十周年系列庆典活动。 10月，公司选举产生了第三届职工委员会。
12月，公司荣获深圳市颁发的“深圳市第一届优秀企业金鹏奖”，王石荣获“深圳市第一届优秀企业家金牛奖”。另被深圳市资信评估公司评为aaa级企业。
12月30日，公司增持万佳百货股份有限公司之股权至占期总股本的60%，为万佳发展连锁零售业奠定了基础。
1995年
年内，总部完成职能部分部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式。
年初，公司贸易经营方面进行机构调整和资源整合，原深圳万科贸易有限公司、深圳万科协和有限公司、深圳现代企业有限公司合并为万科贸易有限公司。
4月28日，天津万兴房地产公司与日本微笑堂（香港）有限公司签约成立天津万笑饭店有限公司，注册资本1,500万元，双方各占50%的股权。 5月，万科东北经营管理本部成立，统管东北地区房地产项目。
6月6日，公司第七届股东例会于深圳富临酒店举行。会议审议并通过分红派息、公司章程修改等9项议案，选举产生第六届董事会和第二届监事会。
8月，公司被深圳市资信评估公司评为aaa级企业，公司属下之深圳万科房地产公司、深圳万科贸易公司、深圳万佳百货股份有限公司、深圳国际企业服务公司均获aaa资信等级。
9月23日，总面积13万平方米的青岛银都花园竣工。
9月，万科投资拍摄的影片《兰陵王》在上海首映，并开始国内发行。
10月9日，公司召开第二届特别股东会议，通过了关于修订“职员持股计划”认股权行使价及章程及细则作相应修改的议案。
11月，由集团开发的深圳天景花园、青岛银都花园获评“全国物业管理优秀住宅示范小区”。
8月、10月、12月总部相继举行地产销售、物业管理、质量成本控制培训研讨会，标 志着集团人力资源培训工作步入系统化和制度化。
1996年
3月8日，集团召开年会，确定全面质量管理体系的建立工作为1996年集团管理工作重点。
5月2日，集团资金结算中心正式成立。该中心对于整合集团资源，提高管理效益起着重要促进作用。
6月18日，公司第八届股东例会于深圳市富临酒店举行。会议审议并通过董事会工作报告、分红派息等7项议案，选举产生公司第七届董事会。 为整合集团工业资源，重点发展精密礼品制作，上半年公司转让持有之深圳怡宝食品饮料有限公司股权。8月，工业公司进行机构调整，原下属精品制造公司合并为万科精品制造有限公司。
7月始，为进一步提高集团生产经营的整体水平，由总部企业策划部、人事部牵头，在深圳、北京、上海、等集团跨地域经营的地区展开“孔雀开屏”行动，结合境外专业经验，进行示范单位装饰引导、规划设计要点等内容的系统培训，并贯彻至实际操作层面，取得良好效果。
8月，位于福田中心区，建筑面积4.75万平方米的深圳城市花园破土动工，表明公司看好深圳市场前景，并加大在深投资比重的经营策略。
10月11日，深圳万科物业管理公司顺利通过iso9002第三方国际认证检验，成为国内首家被国际机构承认符合质量标准的物业管理公司。11月，集团开发的上海万科城市花园、深圳荔景大厦、北海万科城市花园获评“全国城市物业管理优秀示范住宅小区（大厦）”。
10月16日，由天津万科兴业（集团）股份有限公司投资经营的天津万科足球队以全胜战绩获96全国足球乙级联赛冠军，重返甲b行列。万科的介入及其专业化经营管理模式的引入为足球队注入了生计和活力。
11月2日，万佳百货华丽园二分店开业，受到市场热烈关注，集团零售业连锁经营架构初步形成。
12月3日，深圳万科物业管理公司在鹿丹村住宅小区管理的公开招标中以最高成绩一举夺标，标志着公司物业管理开始走向市场化和专业化发展道路。
1997年
集团于上半年顺利实施配股计划，共募集资金3.83亿元人民币，用于深圳房地产项目开发及土地储备，配股资金的到位为集团重点投资深圳房地产市场的经营决策提供了有力的资金支持。
5月30日，公司第九届股东例会于深圳市富临酒店举行。会议审议并通过董事会工作报告、分红派息等6项议案，选举产生公司第八届董事会。
集团继续进行资源整合，10月，协议转让属下两个工业项目——深圳万科工业扬声器制造厂及深圳万科供电服务公司，至此，集团基本完成对非核心业务的调整。
下半年，集团重新启动由于市场原因一度缓建的深圳两个高层项目，9月，位于福田中心区的福景花园高层住宅项目推出预售，市场反映理想；
10月，功能转换为住宅的俊园（原深圳海神项目）正式复工。
鉴于万佳百货经营规模及利润回报的稳定增长，以及集团对深圳零售业务市场前景的乐观判断，11月，董事会决议增持万佳百货股份由60%至68%。
12月，集团进一步加大在深圳地区的投资比重，董事会决议开发位于福田中心区、建 筑面积18.3万平方米的金景苑住宅项目，以及位于东门晒步路、建筑面积2.5万平方米的高层住宅项目。
鉴于对深圳房地产市场前景的乐观判断，12月，集团增加天安花园及坂田万科城市花园土地储备项目，占地面积为27万平方米及23万平方米，地块分别位于深圳市龙岗区坂田村旧、新布龙公路旁。
作为万科地产品牌的重要构成因素，年内，集团物业管理的行业优势进一步体现。8月4日，深圳万科物业管理公司通过竞标取得当时深圳市最大型住宅小区——桃源村的管理权。沈阳城市花园、大连邮电大厦、鞍山东源大厦、上海万科广场、深圳万景花园、天津万科城市花园先后通过建设部“全国城市物业管理优秀示范住宅小区（大厦）”的评比。此外，上海万科物业管理公司、青岛银都物业管理公司顺利通过iso9002第三方国际认证。 年内，集团通过行之有效的管理手段提高经济效益和管理水平，在人力资源开发及办公自动化方面成效显著，各类专业知识及管理技能培训成为提高集团整体经营管理水平的重要手段；
年内，集团总部实施电脑化办公管理并开通和全国各分公司的电子邮件等沟通渠道，提高了管理效率。
1998年
98年集团提出“职业经理年”和“专业追求，永无止境”的主题，以推动公司业务经营管理的专业化进程。
3月，在国家消委会主办的首届“讲文明、树新风、争创诚信单位”活动中，万佳一分店荣获“全国诚信单位”的称号。
4月，董事会决议减持银都置业有限公司股权及增持深圳海神置业有限公司股权，完成对房地产投资的地域调整。
5月5日下午，万科第十届股东大会于深圳富临酒店举行。会议审议并通过董事会工作报告、监事会报告、分红派息、章程修改等议案，并选举产生了新一届董事会、监事会。 5月，天津万科兴业有限公司与天津市北辰区规划土地管理局签约，受让土地800亩，用于兴建万科新城项目。
9月，超高层豪宅——万科俊园在深圳推出预售，市场反响热烈。11月，集团正式委托香港美联物业代理万科俊园并在香港举办展销会，标志着万科地产开始利用市场资源拓展新的销售网络。 下半年，集团推出“万客会”，“万客会”为公司与客户之间的有效沟通起到重要的作用，被媒介誉为引发地产经营革新的举措。
9月，位于深圳晒步路的高层全复式住宅项目万科彩园正式开工，规划建筑面积2.5万平方米，计划在1999年底竣工。
10月，北京公司与北辰集团签署住宅开发项目——都市花园土地转让协议，该项目规划建筑面积26.6万平方米。
11月，董事会决议转让集团属下深圳国际企业服务公司。
12月，上海万科城市花园西区项目举行签字仪式，该项目位于原上海城市花园西侧，规划建筑面积32万平方米，计划建成为国家级住宅示范区。
12月19日，位于深圳市福田区福中路福景大厦的万佳三分店正式开业，营业面积1.5万平方米。
1999年 2月，鉴于集团业务架构调整的完成和职业经理队伍的成熟，董事会决议接受董事长王石辞去公司总经理职务的辞呈并聘任姚牧民为总经理，同时聘任郁亮为公司常务副总经理兼财务负责人。
6月25日，第十一届股东大会于深圳富临酒店举行。会议审议并通过董事会工作报告、监事会工作报告、分红派息、聘任核数师等议案，并选举产生新一届董事会。
7月，为进一步丰富万科品牌内涵，提高万科地产开发水平，增加项目开发科技含量，董事会通过成立万科建筑研究中心。
年内，集团加快房地产住宅业务扩张，积极在主要投资城市进行土地储备。8月，通过沈阳万科花园新城及上海漕宝路73号项目立项报告；
12月，通过天津东丽湖立项报告。
9月，位于深圳梅林关外的万科四季花城推出销售，引起市场热烈响应，1期7万平方米至年底全部售罄。
9月10日，1999年度临时股东大会在深圳富临酒店举行。会议审议并通过配股预案、章程修改、更换董事等议案。
12月，万科1999年度临时股东大会通过的配股方案获中国证监会核准，22日，配股说明书公布。
为支持集团主要二级房地产公司在当地的业务拓展，提升多项目操作能力，年内，董事会决议增加深圳、上海、北京公司注册资本至1亿元人民币，增加沈阳公司注册资本至3千万元人民币。
年内，为理顺投资管理关系，集团先后增持大连万联房地产开发有限公司、成都万科兴业有限公司、天津万科兴业（集团）有限公司、深圳海神置业有限公司的股权，使其成为集团全资附属企业。
2000年
1月，集团顺利完成增资配股工作，配股资金6.25亿元陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务。
年内，集团大举增加土地储备。1月，确定天津东丽湖土地储备项目。4月，签署上海春申项目和深圳锦绣花城项目。6月，签署成都万科城市花园项目。10月，签署北京豆各庄项目（青青家园）。12月，签署深圳下沙项目。全年新增土地储备438.8万平方米。 集团零售业务加快规模扩张步伐，元月，万佳第四家分店宝安店开业，11月，万佳第五家分店春风店开业。万佳营业面积增加至8.1万平方米。
年内，集团资信能力进一步增强，2月，集团与中国银行总行达成授信总额人民币20亿元的战略性银企合作协议，首次成为银行总行级客户。
6月，第十二届股东大会在深圳东湖宾馆举行。会议审议并通过董事会工作报告、监事会工作报告、分红派息、聘任核数师及董事任期延期等议案。
6月，由万科牵头成立的中国城市房地产开发商协作网络（中城房网）倡议发起的“新住宅运动”大会在上海召开。
集团与专业公司合作，在住宅区铺设宽带网络，提升住宅产品的科技含量和品牌形象。7月，集团发起设立深圳市联动电子商务有限公司，注册资本1000万元人民币，主要经营以建材交易为主的电子商务。 9月，2000年度第一次临时股东大会在深圳东湖宾馆举行，会议以累积投票方式选举宁高宁、郁亮、陈祖望、薛波、陈志裕、阎飚、钟义、陈耿为董事，与留任的王石、孙建
一、徐刚、姚牧民、吴俊华、冯佳、朱焕良、李风、周小雄、黄铁鹰共同组成公司第十一届董事会。
10月，公司入选《福布斯》评出的“全球300家最佳中小企业”。 12月2日，董事会发布公告，提出通过向华润集团定向增发4.5亿股b股引入战略控股股东的方案。由于不同的投资者对该方案的理解不同，以及对该方案将对公司产生影响的认识存在差异，12月25日，董事会决定放弃上述方案。
8月及12月，中国华润总公司先后受让深圳经济特区发展（集团）公司及添发庆丰（常州）发展有限公司持有的51,155,599股及26,920,150股，成为公司第一大股东。截止2000年底，华润集团及其关联公司持有的万科股份占万科总股本15.08%。
2001年
2月，董事会审议通过姚牧民辞去公司总经理职务并聘任郁亮为总经理的议案。 2月，公司转让深圳万科精品制造有限公司100 %股权。
年内，集团继续增加土地储备。先后签署上海闵行金丰项目、宝山新城项目、浦东曹路项目、深圳四季花城三区项目、北京海淀天秀项目、成都城市花园二期项目、武汉四季花城项目、长春城市花园项目、南京金色家园项目、天津红旗农场项目、深圳大梅沙项目、南昌四季花城项目、天津玻璃厂项目、沈阳大东体育场项目、西江街项目协议书，并籍此进入了南京、武汉、长春、南昌4个城市进行房地产开发。
年内，集团资信能力进一步增强，7月，与中国农业银行总行签订了10亿元人民币综合授信额度及8亿元人民币楼宇按揭额度的《银企合作协议》；
9月，与招商银行总行签订了6亿元人民币综合授信额度的《银企合作协议》。
3月起，集团人力资源部与国际知名管理咨询机构翰威特公司合作，对公司的薪酬体系进行全面评估，并根据评估结果对薪酬体系进行调整。
6月，第13届股东大会在深圳东湖宾馆举行。会议审议并通过董事会工作报告、监事会工作报告、分红派息、聘任核数师等议案；
以投票方式更换朱焕良董事，以累积投票方式选举宋林、徐刚、姚牧民为董事，选举孙建一为独立董事，与留任的王石、宁高宁、黄铁鹰、郁亮、薛波、陈志裕、阎飚、钟义、陈耿共同组成本公司第12届董事会；
选举丁福源、蒋伟为监事，与留任的解冻共同组成第4届监事会。
8月，2001年度第1次临时股东大会在深圳东湖宾馆举行，会议审议通过有关发行可转换公司债券的议案。
9月，2001年度第2次临时股东大会在深圳东湖宾馆举行，会议通过如下议案：⑴关于转让深圳市万佳百货股份有限公司股权的议案；
⑵万科企业股份有限公司股东大会议事规则。至此，公司历经多年的专业化战略调整已全部完成。 10月，公司入选《福布斯》评出的“全球200家最佳中小企业”。
2002年
1月，公司总部搬迁至深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心。
6月，第14届股东大会在万科建筑研究中心举行。会议审议并通过董事会工作报告、监事会工作报告、分红派息、聘任核数师等议案；
选举王石、宁高宁、宋林、郁亮、陈志裕、王印、莫军为董事，孙建
一、李家祥、李志荣、冯佳为独立董事，共同组成本公司第13届董事会。
6月，公司发行可转换公司债券方案根据中国证券监督管理委员会证监发行字［2002］52号文核准实施，共向社会公开发行1500万张可转换公司债券，每张面值100元，发行总额150,000万元。可转债的成功发行有力支持了公司的规模扩张。
11月，公司全资附属子公司深圳市万科房地产有限公司根据董事会授权，竞得佛山市南海区黄岐泌冲岗地块，由此进入珠江三角洲市场。
2003年 年内，公司积极开拓以深圳为中心的珠江三角洲区域、以上海为中心的长江三角洲区域以沈阳为中心的东北区域，并形成深圳、上海和沈阳区域管理中心。
年内，公司先后进入中山、广州、大连和鞍山四个新的城市，并在深圳、上海、南京、成都、天津等地获得项目资源。
4月，第15届股东大会在万科建筑研究中心举行。会议审议并通过董事会报告、监事会工作报告、利润分配及资本公积金转增股本、聘任核数师等议案。 5月22日，董事长王石成功登顶珠穆朗玛峰。
6月，中国华润与其发起设立的华润股份签订《股份转让合同》和《可转债转让合同》，将中国华润原持有万科的156,151,498股国有股、法人股和2,295,420张可转债转让给华润股份。后者成为公司新的第一大股东。
6月，公司与中国建设银行深圳市分行签订了总额为15亿元人民币的《综合融资额度合同》。
7月，通过公开拍卖方式，公司在深圳以9.7亿元人民币的价格竞得坂雪岗地块用于住宅开发。
7月，公司荣膺北京大学企业案例管理研究中心和《经济观察报》联合评选的“2002年度中国最受尊敬企业”。
10月，2003年度第1次临时股东大会在万科建筑研究中心举行。会议审议并通过在境内发行可转换公司债券、发行可转换公司债券募集资金投资项目可行性、向华润万佳出售深圳福景大厦房产等议案。 11月，公司获得英国ir（《投资者关系》）杂志组织全球主要机构投资者和基金经理评出的“第三届亚洲区中小型公司最佳投资者关系奖”。 12月，“万科东海岸集合资金信托”发行成功，集团尝试多元化融资渠道迈出了第一步。
2004年 年内，公司基本完成珠江三角洲和长江三角洲的战略布局，并开始积极拓展环渤海区域。 3月，集团与北京锡恩企业管理顾问公司签订合作协议，正式启动万科中长期发展规划项目。
4月，中山万科与国际房地产投资银行（hi）签订合作协议，由hi为中山万科城市风景花园项目提供总额不超过3500万美元的资金支持，此次成功的海外融资，为集团继续寻求海外资金的支持积累了经验。
4月，第16届股东大会在万科建筑研究中心举行。会议审议并通过董事会报告、监事会工作报告、分红派息、聘任核数师、补选董事等议案。 4月30日，集团15亿可转债全部顺利转股。
5月，公司荣膺北京大学企业案例管理研究中心和《经济观察报》联合评选的“2003年度中国最受尊敬企业”。
6月，集团薪酬体系调整方案获职委会审议通过，发布《薪酬政策2004年a版》。 7月28日，王石成功登上澳洲最高峰科修斯科峰，成为全球华人完成攀登七大洲最高峰的第四人。
集团连续十二年获中国人民银行深圳市分行指定的评估公司资信评估等级最高级：aaa级。
9月22日，经中国证券监督管理委员会证监发行字【2004】151号文核准，集团19.90亿元可转换公司债券公开发行。 9月22日，集团“wa-万科居住建筑设计竞赛”暨万科建筑理论作品集首发仪式新闻发布会于在北京中国大饭店隆重举行。
9月23日，集团20周年庆典系列活动的重头节目“中国企业20年论坛——领先企业的战略思维与增长动力”在北京中国大饭店隆重举行。郁亮代表集团发布了未来10年的中长期规划。
11月8日，集团与中国农业银行在北京饭店签署了《银企合作协议》，中国农业银行向集团提供总金额为人民币46.9亿元的综合授信额度。
11月21日，集团与新加坡gicre（新加坡政府产业投资有限公司）就双方共同开发成都万科新城（暂定名，原东方新城）项目签署了相关协议。
2005年万科集团大事记
3月4日，万科董事会批准了万科与南都集团的战略合作协议，万科以18.57亿元受让了上海南都70%权益、苏州南都49%权益和浙江南都20%权益。集团迈出了具有战略意义的一步。
4月24日，董事长王石成功抵达北极点。
4月27日，集团连续第三次获得北京大学管理案例研究中心和《经济观察报》联合举办的“2004年度中国最受尊敬企业”。
4月28日，集团圆满完成 “平安信托－万科·广州城市花园项目集合资金信托”和“平安信托－万科·广州南湖项目集合资金信托”。
5月，集团召开以“迎接风雨，守候彩虹”为主题的二季度例会和集团吹风会，提出冬天即将来临
6月5日，中城联盟会员企业总经理座谈会于集团总部召开，分享了万科在上轮宏观调控中的经验教训，进行交流。
6月18日，万科荣获首届中国投资者关系年会暨2004中国a股公司ir评选“获最具含金量的最佳大型公司”、“最佳ir领导人”、“最佳ir执行人”三项大奖。 6月23日，“万科”被国家工商行政管理总局正式认定为驰名商标，成为中国房地产界第一个国家认定的驰名商标。 2005年6月30日，国际房地产投资银行hypo real estate bank international（简称“hi ”）与万科在“深圳·万科城北项目”再次合作。
7月1日，集团圆满完成“北国投·北京万科西山项目集合资金信托”，募集资金1.8亿元。
7月，总经理郁亮到各一线公司与员工座谈“万科如何过冬”。 8月15日，2005万科杯世界滑水锦标赛于天津东丽湖召开。
9月28、29日，集团“效率决定未来”专题会于在深圳召开，明确了提高效率是下一阶段工作的落脚点。
10月13日，集团与东京建物株式会社、大成建设株式会社签署了上海华漕158号地块合作开发协议书。 10月19日，“万科集团50万元征集‘城市中低收入人群居住解决方案’”活动正式启动。
11月1日，集团荣获英国ir杂志中国区“最佳公司治理奖”和“最佳年报奖提名奖”。 11月6日，国内首个住宅生态博览馆——万科·生态住区博览馆在天津东丽湖·万科城开馆。
11月8日，集团天津水晶城住宅小区一期工程喜获“第五届詹天佑土木工程大奖”。 11月10日，集团入选“福布斯亚洲最佳小企业200强”。
11月15日，在万科股权分置改革相关股东会议上，万科股改方案获得顺利通过。
11月17日，集团荣获财富（中文版）和华信惠悦合作进行的“2005年中国卓越雇主”。12月1日，集团连续两年在21世纪报系“中国最佳企业公民”评选中获奖。
12月8日，集团与中信资本投资有限公司共同筹组成立“中信·万科中国房地产开发基金”。
12月，集团与新加坡政府产业投资有限公司（gic）的附属公司reco ziyang pte ltd.（rzp）达成合作协议，以股权合作形式共同开发无锡魅力之城和沈阳万科城项目。 12月28日01时05分，董事长王石成功抵达南极点，完成以“探险有极，公益无限”为主题的南极探险活动，从而在“7＋2”极限探险史册增添中国名字。
2006年万科集团大事记
1月13日-15日，集团“变革先锋·企业公民”2005年度年会暨述职会于深圳召开。 1月18日，万科以389,001,360元受让北京市朝阳区国资委持有的北京市朝万房地产开发中心的60％国有产权以及该等产权相对应的股东权益。集团在环渤海区域迈出具有战略意义的一步。
2月25日-27日，集团召开以“天·地·人”为主题的一季度例会，提出要完成变革，抓住发展机遇。
3月31日，集团连续第三次在国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院发布的“中国房地产综合实力top10”中名列榜首。
4月07日，万科行使可转换公司债券（简称“万科转2”）赎回权，按101.375元/张的价格赎回了在赎回日之前未转股的全部38,696张“万科转2”；
4月14日“万科转2”摘牌。
4月08日，集团总经理郁亮当选中国房地产业协会副会长。
4月28日，集团第四次获得北京大学管理案例研究中心和《经济观察报》联合评选的2005年度“中国最受尊敬企业”称号。
4月30日，董事长王石率慰问团赴西藏慰问盲童学校学生。
5月16日-17日，集团“坚守质量底线·提升产品能力”二季度例会在深圳召开，会议强调质量是万科的底线。
5月25日，集团获得九堡土地项目，标志着万科正式进入杭州。
5月30日，万科2005年度股东大会圆满结束。《万科企业股份有限公司首期（06~08年）限制性股票激励计划》和提取“企业公民专项建设费用”获得批准。
6月24日，集团获“cctv2005年度中国最具价值上市公司”。
7月，集团广州四季花城（一、二、三期），深圳公司东海岸（一、二期），上海公司四季花城（一期），天津假日风景，成都金色家园同获2006 年度“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”二十名额之五席。
7月13日，“万科集团50万元征集‘城市中低收入人群居住解决方案’” 活动圆满结束。
7月21日，万科与中国银行股份有限公司签署《战略合作协议》，集团在未来3年内将获得总额不超过人民币50亿元的授信额度。
8月4日，经万科董事会批准，集团以176,566万元，再度受让浙江南都、上海南都等公司股权以及与该等股权相对应的股东权益，加大集团对杭州市场的投资力度并进入长沙市场。
8月4日，厦门市万科房地产有限公司正式成立。
8月15日，集团与东莞松山湖科技产业园区管委会签订“万科住宅产业化研究基地项目”土地协议，标志着万科住宅产业化研究基地项目进入规划设计阶段。
9月02日，国家税务总局和《中国税务》杂志社联合发布2005年度“中国纳税百强”排行榜，万科以13.24亿元纳税额位列第97位，是唯一进入百强的房地产企业。 9月12日，万科以集团名义在建设部取得房地产一级开发资质。
9月15日－16日，集团“超越·变革·行动”三季度例会于杭州召开，指出万科必须采取坚决而迅速的行动，超越自身，实现变革。
9月16日，“中国房地产top10研究组”发布了“2006中国房地产品牌价值研究”结果，万科以48.2亿元的品牌价值，荣获“2006中国房地产行业领导公司品牌”称号。
9月19日，青岛万科魅力之城项目举行奠基仪式，标志着集团环渤海经济圈布局进一步完善。
9月27日，万科荣获中国房地产协会评选的“2005-2006年度中国房地产诚信企业”称号。
10月15日，由万科参与发起组建的中国企业社会责任同盟在北京成立，郁亮任“中国企业社会责任同盟”副会长。
10月19日，宁波万科房地产开发有限公司正式成立。
11月02日，万科获得《商业周刊》中文版与interbrand评选的“2006年度中国最佳品牌20强”。 11月22日，从西安出发，历经39天，由王石率队的“玄奘之路”考察队到达印度，并受到国家主席胡锦涛接见。
11月24日，集团“精细管理·有效运营”四季度例会于深圳召开，明确必须坚持内涵式发展道路，实现可持续的有质量增长。
11月25日，万科“城市中低收入人群住宅”试点项目在广州奠基。
12月06日，万科股权分置改革方案中有限售条件流通股开始解除限售，本次可上市流通股份的总数为331,957,492股。
12月06日，集团连续三年在21世纪报系“中国最佳企业公民”评选中获奖。 12月12日，由英国ir杂志评选的“2006年中国投资者关系”系列奖项揭晓。集团摘取了最佳投资者关系大奖（大型非国有企业）、最佳年报及公司著作奖、最佳投资者会议奖、最佳投资者关系领袖奖等多个奖项。
12月16日，集团主办的 “关注人居，无限可能 ——万科青年群体居住需求研究成果发布暨2006wa-万科可能住宅设计竞赛颁奖典礼”在北京举行。
12月16日，集团荣获由中国房地产及住宅研究会、《中国建设报·中国楼市》联合主办的“中国创新’90种小套型住宅设计竞赛” 特别贡献奖。
12月26日，2006年度非公开发行a股股票正式结束，本次发行股票数量40,000万股，发行价格10.5元/股，扣除发行费用募集资金净额419,670万元。次日，本次发行股票在深圳证券交易所上市。
2007年万科集团大事记
1月11日：万科荣获中国建设银行总行颁发的“总行级重点客户”奖。
1月25日-28日：万科“大道当然 精细致远”2006年度年会暨述职会于深圳召开。 1月28日：万科广州四季花城（一、二期）荣获“第六届詹天佑土木工程大奖”。 2月8日：万科与中国航空工业第一集团公司签署战略合作协议。 2月16日：万科与日本东京建物株式会社签订合作意向书。
3月3日：深圳物业正式与深圳龙城物业举行了交接仪式，标志着万科物业退出最后一个外管住宅项目深圳桃源村。
3月21日：万科以10.05亿元获取杭州钢铁集团公司下属之富春有限公司通过浙江产权交易所对外公开拍卖的股权包。
4月26日：万科“四季花城”商标被广东省工商行政管理局认定为“广东省著名商标”。 4月28-29日：万科“万科离优秀有多远？”2007年二季度例会在苏州召开。 5月9日：万科下属“物业管理有限公司”统一更名为“物业服务有限公司”。 6月：万科武汉城市花园（一、二期）、上海朗润园、沈阳万科城（一期）三项目荣获“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，深圳万科城（一、二期）荣获“詹天佑大奖住宅小区优秀规划奖”。
6月1日：原百安居中国执行副总裁袁伯银正式加盟万科，成为万科自推出“社会精英”招聘计划以来，吸纳的第一位具有跨国公司背景的职业经理。
6月2日：万科携手中国移动、深圳民盟、雅昌集团共同发起的“绿房子计划”分别在深圳四季花城、上海春申万科城项目举行启动仪式。
6月12日：万科第二届“海螺行动暨中英解决城市低收入人群住房问题比较研究”项目启动仪式在深圳举行。
6月19日：万科与中国建设银行签署200亿人民币意向性授信额度《战略合作协议》。 7月13日：万科与上海建工（集团）总公司签署了《万科集团与上海建工集团战略合作协议》，双方正式建立了集团层面的战略合作关系。
8月19日：万科与联想集团共同举办的 “万科联想，一起奥运——2008北京奥运祥云火炬首进万科社区”全国系列活动正式启动。 8月24日：万科完成a股增发，实现融资100亿元。
9月9-10日：万科“诚实•低调•忧患意识——新高度上的立身之道”2007年三季度例会于在天津召开。
9月29日：万科获得“深圳市住宅产业化示范基地”称号。 10月19日：万科23周年司庆庆典在万科东海岸举行。 10月29日：万科启用新标志。
10月29日：万科发布《万科企业社会责任绿皮书暨2007年企业公民报告》。 11月10-11日：万科“谋势在天•成事在人”2007年四季度例会在珠海召开。 11月11日：万科与武汉市青山区人民政府签署了《青山老工业区安居工程与旧城风貌区保护利用战略合作框架协议书》。
11月12日：国家建设部授予万科为企业联盟型“国家住宅产业化基地”。
11月20日：在翰威特（hewitt）、rbl集团以及《财富》杂志共同评选的“2007年最具领导力公司研究”中，万科当选“最具领导力公司”大中国区排行榜第一名，并进入亚太区排行榜第八名，成为中国大陆唯一进入亚太区排行榜的企业。 11月24日，由北京大学管理案例研究中心、《北大商业评论》和企业家与企业管理研究院联合设立的“中国管理学院奖”揭晓，万科作为唯一一家房地产企业以“雇主品牌”项目荣获该奖项。
11月26日：王石获选由国际公园协会（ifpra）主办的联合国环境规划署“全球最适宜人类居住城市（社区）国际大奖”十年来首个“个人奖项”——livcom人居卓越贡献奖。
12月6日：由国际权威杂志ir magazine主办的“2007年中国投资者关系”系列奖项揭晓，万科再度荣膺“最佳投资者关系大奖”、“最佳投资者会议奖”以及“最佳投资者关系主任”等多项大奖。
12月12-13日：万科“海螺行动ii”——“中英‘解决城市低收入人群住房问题’比较研究”项目专家研讨会及新闻发布会在北京举行。
12月13日：榆构万科住宅产业化研发中心成立仪式在北京市榆树庄构件厂举行。
2008年万科集团大事记
1月4日：万科实施质量管理“拉闸”制度。
1月13日：万科深圳万科城（四期）荣获“2007中国建筑节能年度代表工程”称号，此奖项由建设部科学技术委员会、建设部科技发展促进中心评出。
1月24-26日：万科“虑远积厚·守正筑坚”2007年年会暨述职会于深圳召开。 1月26日：第三届“cctv年度雇主调查”评选结果揭晓，万科凭借在“雇主品牌”方面的卓越成效，以及在住宅工业化方面的创新成果，荣膺“最具领袖气质的年度最佳雇主”称号。
3月17日：上海2010年世博会万科馆主题陈述获上海世博局审核通过。
3月21日：在中国房地产业协会和住宅产业化促进中心共同设立的首届“广厦奖”评选中，万科共有6个项目获奖，成为此次获奖项目最多的企业。 3月25-26日：万科“发展diy”2008年春季例会于上海召开。 4月1日：万科启动物业系统组织变革。
5月8日：集团董事会主席王石及职委会专员彭学运作为火炬手参与了北京奥运圣火在深圳的传递。
5月14日：万科与新浪、《时尚芭莎》、北京地球村联合发起“小袋子改变大世界”环保公益活动和“绿丝带行动”。
5月14日，万科启动对成都所有在建工程和万科小区建筑的结构安全评估。 5月15日：万科成立由员工组成的群众性的义工团体“我们在一起”关爱小组，及时跟进并了解受地震灾害影响的万科员工及其家庭的情况；
给受灾员工和家庭以精神上的慰籍、心理上疏导以及经济上的支持。
5月24日：万科“和你在一起”第一批灾后重建志愿者出发前往遵道镇。
5月29日：“万汇楼”被广东省建设厅批准为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”。
6月5日：万科2008年第一次临时股东大会以99.80%高票通过《关于参与四川地震灾区灾后安置及恢复重建工作的议案》。
6月6日：万科捐建绵竹市遵道镇学校、医院、幼儿园、便民服务中心等公共建筑的签约仪式在绵竹市人民政府第三会议内举行。
6月23日：万科与世邦魏理仕成立合资公司签约仪式在深圳总部举行。
7月：万科中山城市风景项目、天津东丽湖项目、北京熙园项目和成都魅力之城项目荣获2008年度“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”。
7月7日：在绵竹市政府举行的“援助绵竹市5.12大地震抗震救灾工作表彰大会”上，万科获“绵竹5.12大地震抗震救灾先进集体”称号。 7月19日：建筑面积12200平方米的万汇楼交付使用。
7月23-24日：万科“竞争力：回归市场与客户”2008年夏季例会于湖北省赤壁市召开。 9月9日：万科完成59亿元公司债券发行。
9月24－25日：万科“立足股东价值，追求质量效益”2008年秋季例会在深圳总部召开。
10月11日：在国家税务总局公布的2007年度中国企业纳税排行榜中，万科以集团纳税总额53.1亿元，位列“中国企业集团房地产行业纳税十强排行榜”第一名，再度成为房地产集团纳税冠军。而在“中国企业集团纳税五百强排行榜”中，万科位列第49位。
10月21日：中国民政部与万科公益基金会备忘录签字暨颁证仪式在民政部举行。 10月29日：以“灾后永久性农村住宅的可能性”为题的第三届wa-万科青年建筑设计师大赛评选结果在极重灾区绵竹市的遵道镇揭晓，其目的是为解决5.12震后四川省农 村灾民的安居问题提供一些创造性的思考及探索。
11月6日：万科上海公司作为唯一的服务业企业代表，荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。
12月5日：在中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。
12月18日：万科珠海公司中山城市风景项目（一、二、三期）作为住宅小区工程获得第八届中国土木工程詹天佑大奖。
12月31日：万科发布《万科企业社会责任绿皮书暨2008年企业公民报告》。 12月31日：万科全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。
万科企业股份有限公司基本情况 万科公司组建于,最初从事篇三
xx企业股份有限公司 房地产成本管理制度（讨论稿）
一、总 则
1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。
2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。
3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
二、房地产成本管理职责
（一）集团总部的成本管理职责
1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；
并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。
2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；
保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。
3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是：
◆ 立项资料是否齐全、规范；
◆ 市场定位是否明确、恰当；
◆ 投资成本估算是否经济、合理；
◆ 投资回报是否符合集团利润目标要求；
◆ 投资风险能否有效控制。
4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编集团成本报表；
分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。
5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为集团管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。
6、组织集团成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广集团内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进集团成本管理水平的提高。
7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。
8、逐步推行成本管理及其信息交流电脑化，搞好成本管理的综合服务。
（二）开发企业的成本管理职责
1、认真执行集团成本管理制度，结合实际制定本单位成本管理制度，并自觉接受总部监督。
2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向集团总部提交立项可行性报告，履行立项审批程序。
3、规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。
4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。
5、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内。
6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。
7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。
8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。
9、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告报集团总部财务部。
三、房地产成本监控
（一）成本监控系统
1、根据集团的管理体制，集团建立总部以管理监控为中心、各开发企业以操作监控为中心的房地产成本监控系统。实行总经理领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的运行机制。
2、各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控。
3、各开发企业应根据管理需要和项目实际情况，设置审算部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位，保证成本控制工作的顺利进行
（二）成本监控的要求
制度建设
1、根据管理的需要，各房地产公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度，并报集团总部备案：
◆ 成本管理责任制及监控程序；
◆ 计划管理制度(包括指标、定额、考核管理办法)；
◆ 招、投标管理制度；
◆ 合同管理制度；
◆ 工程(质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交)管理制度；
◆ 预决算(包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付)管理制度；
◆ 费用控制制度；
◆ 材料设备管理制度。
以上制度，各单位可分别制定也可综合制定。
2、集团总部应不断总结各开发企业成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善集团房地产成本管理制度。
计划管理
1、各开发企业应按根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况：
◆ 开发产品成本计划(按完全成本口径)；
◆ 期间费用计划；
◆ 降低成本技术组织措施计划。
2、成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。
3、各开发企业应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。
分析检查
1、各开发企业在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。分析的重点是：
◆ 计划及其执行情况；
◆ 实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因；
◆ 分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策；
评价、结论与提示。
2、集团总部根据管理需要，应按项目就成本控制情况进行分析检查。
信息交流
1、应报集团总部的常规性成本资料主要包括：
项目基本情况；
◆ 按会计制度规定应编报的成本核算报表；
◆ 成本动态情况及其分析资料；
◆ 当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。
2、按例外管理原则，对下列成本异常偏差及其处置办法，应随时报集团总部：
◆ 当地有关法规政策的重大调整；
◆ 成本超降率占单项工程成本总额10%以上、占其本身预算成本或计划成本30%以上的的项目、事件(包括停工、严重窝工、重大设计变更、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故等因素影响造成的成本增、减项目、事件)；
◆ 合作条件更改；
◆ 补交地价。
3、各开发企业应建立成本信息库，互相交流成本控制的经验教训。
四、房地产开发环节的成本控制
（一）立项环节的成本控制
1、各单位新项目立项时必须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：
◆ 成本费用估算和控制目标及措施；
◆ 投资及效益测算、利润体现安排；
◆ 税务环境及其影响；
◆ 资金计划；
◆ 《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；
◆ 投资风险评估及相应的对策；
◆ 项目综合评价意见。
2、《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交集团总部。
3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向集团总部提交《立项申请》。
4、招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价；
合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。
5、招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署。
（二）规划设计环节的成本控制
1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则：
◆ 能由集团内部完成的规划设计工作，应由集团内部自行完成；
◆ 需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。
2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。
3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。
4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。
（三）施工招标环节的成本控制
1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。
2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。
3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；
对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；
对投标情况进行评估，提出书面评估意见。
4、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。
5、凡投资额超过人民币1,000万元的工程项目若采取邀请招标方式，应事后向集团总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘。
6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。
7、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。
8、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。
9、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。
10、出包工程应严禁擅自转包。
（四）施工过程的成本控制 现场签证
1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。
2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。
3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。
4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。
5、因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况确定。工程质量与监理
1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。
2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。
3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。
工程进度款
1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。
2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：
◆ 施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；
◆ 工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；
◆ 预算部门整理复核工程价值量；
◆ 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。
3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。
4、工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。
（五）工程材料及设备管理
1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：
2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；
3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。
4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。
5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：
◆ 能够实行赊销或定金较低的供货商；
◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；
◆ 能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；
◆ 售后服务和信誉良好的供货商。
6、工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。
7、《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。
8、各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。
9、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。
10、材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。
11、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。
（六）竣工交付环节的成本控制
1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。
2、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。
3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。
4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。
5、采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。
6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承担。
（七）工程结算管理
工程竣工结算应具备以下基本条件：
◆ 符合合同（协议）有关结算条款的规定；
◆ 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；
◆ 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；
◆ 工程遗留问题已处理完毕；
◆ 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。
2、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。
3、“点工”必须按照定额价计取、结算。
4、审算部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审。
5、编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项。
6、审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。
7、在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。
（八）其他环节的成本控制
1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；
对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。
2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。
3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；
在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；
应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。
4、各开发企业应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。
五、附 则
1、本制度适用于集团所属的房地产开发企业。各房地产开发企业应根据本单位的具体情况和项目特点，结合本制度的要求，制定本单位的成本管理制度或管理办法，在实际工作中不断完善，并报总部备案。
2、本制度未涉及到的内容或未尽事项，应按照国家和集团房地产开发企业成本管理的有关规定执行。本制度由总部财务管理部根椐集团成本管理的需要进行修订和完善。
万科企业股份有限公司基本情况 万科公司组建于,最初从事篇四
万科企业股份有限公司财务报表分析
一、公司简介
万科公司概况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；
公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；
多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；
公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；
公司物业服务通过全国首批iso9002质量体系认证；
公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析
（一）资产负债表分析
1、货币资金：总数逐年增加，逐年减少比例的原因是公司的经营状况每年都有所改善，经
营业绩每年都有增加。
2、应收账款：逐年减少的主要原因是往来款项减少所致。
3、存货；
逐年增加的主要原因是起先部分原料储备存有所上升所致，市场需求增大，加大
了房地产的开发。
4、长期股权投资：逐年增加的主要原因是市场当前状况及其前景对公司的投资的影响。
5、固定资产：其占总资产比例的先增后减说明市场经历了从冷到热的过程。
6、在建工程：先减少后大幅度的增加说明了公司对市场的需求量和热度做出可及时的调整。
7、应付账款：逐年增加的主要原因是公司根据市场的热度，适度的加大了对市场的投资力
度。
（二）利润表分析
1、营业总收入：逐年的上升是由于公司的经营业绩每年都有所提升。
2、营业成本：逐年上升的主要原因是房地产市场过热，地皮的价格大幅度增长以及公司营
业收入的逐年上升带动了成本的增加。
3、投资收益：逐年增加说明了公司投资方向和目标正确，所投资的公司的经营业绩每年都
有提高。
4、销售费用：先增后减主要原因是公司在市场萧条期为增加销售收入支付了较多的费用以
促进业务量的增加，而在市场繁荣期则无需太多的销售费用。
5、管理费用：逐年减少的原因是对坏账核算方法做了变更，减少了对于特别款项采用个别认定法计提坏账准备，所计提的坏账准备减少。
6、所得税：先减后增反映公司利润总额的所得大小。
三、比率分析
（一）偿债能力分析
这三年的流动比率表明，债权人的安全程度较高，较高的流动比率可以保障债权在到期日得以偿还，并在清算时不会受到重大损失。因为，在债权到期日，流动资产可以迅速变现予以偿还债务，流动比率越高，这种偿还到期债务的能力越高.企业的货币资金和存货在这三年的增量都得到较大幅度的提高，说明企业的经营有比较明显的提高，短期偿债能力值得肯定。
这三年的速动比率是假定存货毫无价值或难以脱手兑换现金的情况下，企业可动用的流动资产抵付流动负债的能力。万科公司的速动比率在行业中还是处在一个比较合适的比例，表明企业可动用的流动资产抵付流动负债的能力还是比较强的，同时，表明企业资产利用率也处在比较合适的比例。
这三年的资产负债比率表明从债权人处所筹集的资金占资产的百分比，它有助于确定在破产情况下对债权人的保护程度。此三年的比率都比较高，表明企业的财务状况比较吃紧，但从侧面考虑，说明了企业的经营业务量比较大，造成了比较大比例的资产负债率。总的来看，从前三个指标可以看出该公司的偿债能力处于合理的水平，债权人的安全程度处于较好局面。同时也可以看出企业的资源利用率还是比较高的，也从侧面说明了企业的偿债能力还是比较强的。
（二）营运能力分析
从这三年的应收账款周转率可以看出，每年它都维持在一个很高的水平，表明企业在未来对现金的收回都比较高，资金的利用率在高的水平。这三年的应收账款周转率都比较高，表明该企业的资金利用一直比较高，处于良好的状态，同时也表明其短期偿债能力十分强。
这三年的存货周转率差别不大，说明每一年的运转都差别不大，存货增加不大，公司的负担也就不大，对资金的利用比较好，生产比较正常，没有太大的变化，公司处在一个比较稳定的发展的阶段。
从这三年的总资产周转率可以看出该企业全部资产的使用率，这三年的都比较高，在行业中处于领先地位，表明该企业在行业中利用全部资产进行经营的效率较高，企业的生产获利能力比较高，表明万科公司的获利能力非常高。
总的来看，三个财务指标表明，该企业的资金利用率极高，周转很快，销售收入高，获利能力也比较稳定，且充分的利用了多余的资金，生产的效率比较高。
（三）获利能力分析
三年的获利财务指标如下：
毛利是公司利润形成的基础，销售毛利率即单位收入的毛利，获利能力越强。从上表可以看出，万科公司的销售毛利率相对较低，还没有达到行业中的平均水平，但这也是万科的营销策略，万科的ceo也说过高于25%的利润他们不做，证明公司是在稳固中求发展，在稳定中求得利润，这样做对公司的可持续发展是比较有利，在谋取利润的同时，不会让公司冒太大的风险。同时，万科公司的净利润高,而净资产收益率不高,这说明它的净资产较多,没有太多的负债筹资,尝债能力强,破产风险小。
四、分析结论
从总体趋势可以看出，各个项目的数值都处在比较适合的水平，尽管其中有起有落，但总体来说，没有较大浮动的大起大落。主要是由于在07年房地产市场的一片火热，其公司的各项指标都处在比较有利的水平，到了08年的时候，房地产市场冷淡，但公司改善了销售策略，其总体来说还是取得了一定的发展，09年，房地产市场有所回暖，公司的经营状况得到较大的改善和提高，得以体现在各项指标的提升。在偿债能力，营运能力和获利能力分析的过程中，可以清晰的看出各个指标的变化。万科公司应的收账款周转率和存货周转率都远高于同行企业，资产的流动性在行业中也处于领先地位，说明了该企业的偿债能力比较好，并且其净利润也在逐年的增加，作为债务人是不用担心公司的偿债能力，投资风险也比较小。但这对企业而言也不是完全有利于企业的，在财务风险低的同时也表明了公司没有充分利用其总资金。此三年该公司的营运能力指标没有太大的变化，说明了该企业运做没有出现太大的问题，生产正常，且其效率也比较高。从获利财务指标可以看出，该企业每年获利能力比较强，说明了经营方式适当，周转也比较合理。
总体来看，该企业是一个经营的相当成功的企业，在其行业中有着龙头老大的地位，虽然受到08年市场低迷时公司促销策略以及较高土地成本项目的进入结算期的影响，期间公
司全年的总体指标提升不高，但公司的仍有良好的销售表现，同时09年房地产市场的及时回暖，为公司的经营发展注入了一股动力。近几年公司的营业总收入没有较大的波动且逐年都有一定上升，利润也在不断的上升，总资产等较稳的增长，财务风险较低，公司未来存在较好的业绩释放空间。
万科企业股份有限公司基本情况 万科公司组建于,最初从事篇五
万科企业股份有限公司
监事会议事规则（修订稿）
第一章 总 则
第一条 为了适应建立现代企业制度的需要，维护万科企业股份有限公司全体股东的合法权益，进一步规范监事会的议事规则和表决程序，保障监事会依法独立行使监督权，完善公司法人治理结构，根据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）、《中华人民共和国证券法》（以下简称《证券法》）、《万科企业股份有限公司章程》（以下简称《公司章程》）及有关规定，制定本规则。
第二条 监事会依法行使公司监督权，保障股东权益、公司利益和员工的合法权益不受侵犯。
第三条 监事应当遵守法律、法规和公司章程等对监事做出的忠实义务和勤勉义务规定，忠实履行监事会和监事的职责。
第四条 监事依法行使监督权的活动受法律保护，任何单位和个人不得干涉。监事履行职责时，公司各业务部门应当予以协助，不得拒绝、推诿或阻挠。
第二章 监事会的组织机构
第五条 监事会是公司依法设立的监督机构，对股东大会负责。
第六条 监事会由三名监事组成，设监事会主席一名。监事会主席由全体监事过半数选举产生。
第七条 监事由股东代表和公司职工代表担任。公司职工代表担任的监事不得少于监事人数的三分之一。董事、高级管理人员不得兼任监事。
第八条 监事的任期每届为三年。股东代表担任的监事由股东大会选举或更换，职工担任的监事由公司职工民主选举产生或更换，监事连选可以连任。
股东代表监事候选人由上届监事会或单独或合计持有公司发行在外有表决权股份总数百分之三以上的股东提出。
第九条 监事任期届满未及时改选，或者监事在任期内辞职导致监事会成员低于法定人数的，在改选出的监事就任前，原监事仍应当依照法律、行政法规和公司章程的规定，履行监事职务。
第三章 监事会及监事会主席的职权
第十条 监事会应当在《公司法》、《证券法》、《公司章程》和本规则规定的范围内行使职权。
监事应对公司财务以及高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，维护公司、股东及员工的合法权益。
监事应对高级管理人员损害公司利益、违反股东大会决议的行为，要求其予以纠正，并向董事会、股东大会反映或向有关机关报告。
监事可以列席董事会会议，并对董事会决议事项提出质询或者建议。监事会发现公司经营情况异常，可以进行调查；
必要时，可以聘请会计师事务所，律师事务所等专业机构协助其工作。
监事会行使职权所必需的费用，由公司承担。第十一条 监事会主席行使下列职权：
（一）召集和主持监事会会议；
（二）检查监事会决议的执行情况；
（三）代表监事会向股东大会报告工作。
第十二条 当董事或高级管理人员与公司发生诉讼时，由监事会主席代表公司与董事或高级管理人员进行诉讼。
第四章 监事会会议的召集、主持及提案
第十三条 监事会会议分为定期会议和临时会议。
第十四条 监事会主席召集和主持监事会会议；
监事会主席不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上监事共同推举一名监事召集和主持监事会会议。
第十五条 监事会定期会议应当每六个月召开一次。监事可以提议召开临时监事会会议。
第十六条 监事提议召开监事会临时会议的，应当向监事会主席提交经提议监事签字的书面提议。书面提议中应当载明下列事项：
（一）提议监事的姓名；
（二）提议理由或者提议所基于的客观事由；
（三）提议会议召开的时间或者时限、地点和方式；
（四）明确和具体的提案；
（五）提议监事的联系方式和提议日期等。
在监事会主席收到监事的书面提议后三日内，应当发出召开监事会临时会议的通知。
第五章 监事会会议通知
第十七条 召开监事会定期会议和临时会议，监事会主席应当提前十日将书面会议通知，通过直接送达、传真、电子邮件或者其他方式，提交全体监事。
如情况紧急，需要尽快召开监事会临时会议的，会议可以不受前款通知方式及通知时限的限制，但召集人应当在会议上作出说明。
第十八条 书面会议通知应当至少包括举行会议的日期、地点和会议期限，事由及议题，发出通知的日期。
第六章 监事会会议的召开
第十九条 监事会定期会议应当以现场方式召开。
监事会临时会议在保障监事充分表达意见的前提下，可以用传真或电子邮件方式进行并作出决议，并由参会监事签字。
监事会会议应当由监事本人出席，监事因故不能出席的，可以书面委托其他监事代为出席。
委托书应当载明代理人的姓名，代理事项、权限和有效期限，并由委托人签名或盖章。
代为出席会议的监事应当在授权范围内行使监事的权利。监事未出席监事会会议，亦未委托代表出席的，视为放弃在该次会议上的投票权。
第二十条 监事会会议应当有过半数的监事出席方可举行。
第二十一条 监事会应当根据监事的提议，要求董事、高级管理人员、公司其他有关人员或者相关中介机构业务人员到会接受质询。
第七章 监事会会议的表决
第二十二条 监事会会议的表决实行一人一票，可采用举手、投票或通讯方式进行。
第二十三条 监事的表决意向分为同意、反对和弃权。与会监事应当从上述意向中选择其一，未做选择或者同时选择两个以上意向的，视为弃权。
第二十四条 监事会形成决议应当全体监事过半数同意。
第二十五条 监事会会议应有记录，出席会议的监事和记录人，应当在会议记录上签名。会议记录应当包括以下内容：
（一）会议届次和召开的时间、地点、方式；
（二）会议通知的发出情况；
（三）会议召集人和主持人；
（四）会议出席情况；
（五）会议审议的提案、每位监事对有关事项的发言要点和主要意见、对提案的表决意向；
（六）每项提案的表决方式和表决结果（说明具体的同意、反对、弃权票数）；
（七）与会监事认为应当记载的其他事项。
第二十六条 与会监事应当对会议记录进行签字确认。监事对会议记录有不同意见的，可以在签字时作出书面说明。
监事既不按前款规定进行签字确认，又不对其不同意见作出书面说明的，视为完全同意会议记录的内容。
第二十七条 监事应当督促有关人员落实监事会决议。监事会主席应当在以后的监事会会议上通报已经形成的决议的执行情况。
第二十八条 监事会会议档案，包括会议通知和会议材料、会议签到簿、会议录音资料、表决票、经与会监事签字确认的会议记录、决议公告等，由董事会秘书负责保管。
监事会会议资料的保存期限为十年以上。
第八章 附则
第二十九条
本规则未尽事宜，按国家有关法律、法规及公司章程的有关规定执行。
第三十条 在本规则中，“以上”包括本数。
第三十一条 本规则由监事会制订报股东大会批准后生效，修改时亦同。第三十二条 本规则由监事会解释。
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