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加强物业管理， 改善人居环境 《物业管理条例》 和《上海市住宅物业管理规定》 的颁布， 预示着物业管理正向法制化、 市场化、 规范化的方向发展， 物业管理制度的确立， 为维护物业管理市场、 规范物业管理活动提供了有力的法律保障。
20xx 年物业管理工作， 要抓住全面贯彻物业管理法规的契机， 从实践“三个代表” 重要思想出发， 在物业管理这一关系到广大人民群众切身利益的工作中， 充分发挥党的执政能力， 扎扎实实推进物业管理的各项工作。
一、 依法行政， 加强物业管理， 构建科学、 民主、 和谐的社会环境。
物业管理是社区管理的重要组成部分， 加强居住区的物业管理是创造科学、 民主、 稳定社会的前提， 作为物业行政管理部门，要牢牢抓住物业管理企业和业主这两个市场主体， 依法履行房地行政管理职能， 指导和监督物业管理企业、 业主开展物业管理工作。
1、 加强党的领导， 依法组建业主大会和业主委员会。
业主大会、 业主委员会依法开展自治管理， 是维护社区稳定、建立规范物业市场的基础。
加强业主大会、 业主委员会的指导和帮助， 首先， 在业主大会组建和业主委员会组建、 换届中， 要把握好程序关、 人选关。
在业主委员会的人选上， 要紧紧依靠社区党组织的力量， 充分发挥社区党组织的核心作用， 推荐一些守法、尽责、 热心的业主， 通过房地局指导程序， 组织业主选举， 依法
规范组建业主委员会， 使业主委员会正确行使职权， 真正发挥作用； 其次， 加大业主委员会成员的综合素质和业务知识培训。
要结合当前出台的一系列物业管理政策法规， 对业主委员会成员开展 1-2 次集中培训， 使他们尽快熟悉《条例》、《规定》 以及配套文件， 能够在日常工作中， 依法维护广大业主的利益。
第三， 探索建立业主自律、 业主委员会监督体系。
将业主和业主委员会置于业主大会和广大业主的监督之下， 通过业主公约和业主大会议事规则， 引导业主间的自律机制。
要在商品房小区内， 试点开展业主公约和业主议事规则主要内容公示， 采取楼道内张贴， 业主委员会办公室上墙； 建立业主委员会定期接待制度， 业主委员会成员每周设立固定时间接待业主； 帮助、 指导业主委员会做好投诉、 咨询、 会议记录等台帐。
2、 加强行业监管， 努力提升物业管理企业的服务水平。
房地办事处要指导和监督物业管理企业依法开展物业管理活动， 组织物业管理企业学习《条例》 和《规定》， 使之尽快掌握法律、 法规的规定， 并按照物业管理服务合同的约定， 科学规范地进行物业管理。
要继续以小区经理为抓手， 会同居委会、 业主委员会开展小区经理的日常考核， 从小区的房屋维修、 绿化养护、保洁保安、 装修管理等方面， 综合评定小区经理的管理水平， 并在充分听取业主意见的基础上， 实行小区经理年检制度， 对一些不合格的小区经理， 坚决不予通过年检。
同时， 将小区经理的日常考核和年检， 与企业资质评定挂钩， 促使物业管理企业管理重
心下移， 真正做到管理责任落在小区。
在物业行风建设中， 仍要以“维修、 服务、 收费” 为重点， 继续与区纠风部门联合， 聘请物业行风监督员， 通过明查暗访、 征询业主、 舆论报道等外部门监督机制， 开展各种形式的物业行风检查， 宣传和发扬行风建设中物业管理企业的先进事迹和规范做法， 批评物业管理中存在的不规范行为， 从而促进物业行风建设的长效管理机制。
3、 加强自身建设， 严格实施行政管理。
物业行政管理人员要认真学习法规、 法章、 相关业务和社区管理理论， 在实践中提高综合知识的掌握运用能力， 认真履行职责，开拓工作思路， 规范行政行为， 严格依法办事。
房地办事处的属地管理工作要落到实处， 主任要定期向街道（镇）
汇报物业管理工作， 沟通辖区的物业管理信息， 接受街道（镇）
布置的物业管理工作， 并保证每周有一天时间在小区内检查、 指导； 管理员要带领今年上岗的房屋协管员， 开展物业小区的巡查、 指导、 监督工作， 确保每月巡视小区一遍， 每周走访居委会、 业委会， 并做好记录， 及时解决物业小区内的各类物业管理矛盾。
房地办事处要做好房屋协管员的业务培训、 指导、 考核等工作， 要发挥协管员在基层管理中的作用， 使之成为房屋行政管理中的一支重要力量。
同时， 房地办事处要继续完善物业基础资料信息， 充分利用物业管理信息系统， 强化物业行政管理， 抓好日常来信、 来访、来电的处理， 力争将各类物业矛盾化解在基层。
4、 加强基层管理， 切实推进物业管理网格化建设。
物业管理行政资源的合理配置， 要结合社区网格化管理的要求。物业行政管理要充分运用社区网格化为载体， 加强行政执法和日常监管。
在组织管理机制上， 街道（镇）
物业协调小组统揽全局，具体领导和协调物业管理的各项工作； 在各网格管理中， 以若干个居委会范围划成网格， 以居民区党组织为核心的“四位一体”为基础， 运用快速反应机制、 综合协调机制， 具体处理居住小区内的物业矛盾。
物业管理网格化， 房地办事处要在每个网格中按排管理人员， 实行划块负责， 责任到人。
日常管理上， 房地办事处要服从街道（镇）
的统一指挥， 实行 12 小时轮流值班制度，在工作效果上， 体现各司其职， 形成合力。
物业管理网格化建设中“四位一体” 的规范运作， 是网格化推进的关键， 房地办事处要落实“四位一体” 的各方职责， 明确“四位一体” 的操作程序， 使物业管理网格化工作规范， 有序的推进。
二、 抓住难点， 加大行政执法力度， 规范违法建筑执法体系。
已经实施的《上海市住宅物业管理规定》 明确了房地部门是物业小区违法建筑行政执法的主体， 这就要求， 行政管理部门必须加大行政执法力度， 以进一步维护小区舒适、 整洁的居住环境，因此， 在违法建筑的处理上， 必需依据法规， 采用各种措施， 力求达到整治拆除的效果。
1、 违法建筑整治的措施。
按照《条例》 规定， 对正在实施的违法建筑， 房地办事处在接到举报或小区巡查中发现后， 应立即会同物业管理企业进行制
止， 制止无效的， 暂扣施工工具、 材料， 并由房地办事处组织物业管理企业代为改正； 对老的违法建筑要结合小区综合整治， 会同街道、 城监、 工商、 市容等部门， 开展集中整治； 对严重影响小区环境、 矛盾焦点较突出的违法建筑个案， 运用行政处罚程序，通过司法途径强制拆除。
2、 违法建筑整治的方法。
新建住宅小区， 要督促物业管理企业加强管理， 从源头上控制违法建筑的行为。
同时， 小区内要加大业主临时公约或业主公约的宣传力度， 引导业主自觉维护小区环境， 制止违法搭建。
在一些高档住宅小区内， 例如：
新城花园、 田园别墅等违法改建、 搭建较突出的小区， 要会同规划部门开展专题研究， 从房地、 规划执法的程序上， 寻找结合点， 采取集中整治、 联合执法的方式，进一步加大高档住宅小区的执法力度。
三、 明确目标， 开展房屋综合整治， 营造整洁安宁的居住环境。
历年来， 开展房屋综合整治取得了明显的效果， 居民对居住小区环境的改善， 表现出了极大的欢迎， 为此， 20xx 年房屋综合整治工作要在已取得经验的基础上， 进一步加大力度， 切切实实将这件为民办实事的好事做好。
1、 认真梳理， 制定计划。
要在深入小区、 调查研究的基础上， 广泛听取广大市民和社会各方对居住物业管理的意见， 认真梳理各类历史遗留的险、 漏、堵、 水、 电等“老大难” 问题， 合理编制整治计划， 集中力量开
展整治， 切实解决物业管理方面的“急、 难、 愁” 问题。
20xx年房屋综合整治的重点为：
着重开展大楼整修， 以电梯改造更新、墙面脱落、 消防设施老化、 管道堵塞等项目， 明年整治 58 幢，计 69 万平方米； 旧公房小区整修， 以屋面墙面渗漏、 路面损坏、上下水管道堵塞、 绿化缺损、 门卫、 车棚整修等项目为整治目标，突出小区的单项目整治， 明年共整治 48 个小区， 计 110 万平方米。
2、 各方筹措， 落实资金。
旧住宅小区的房屋整治资金， 以业主维修基金和物业租金筹措为主， 市房地局整治资金、 街道（镇）
社区创建资金、 建设单位资金等作相应补贴， 原则上区政府净归集款不作补贴； 大楼房屋整治资金需求量大， 资金筹措推行“六个一点” 原则， 即在上述五方共同筹集的基础上， 区政府净归集款再给予一定的补贴。
3、 落实责任， 巩固成果。
房屋综合整治后， 小区的各项管理措施要及时跟上。
要督促物业管理企业抓好基础设施的日常管理， 要维护小区的整体环境，特别要防止违章搭建的“回潮” 。
物业管理企业与业主委员会要携手共建文明小区、 创优小区、 安全小区， 使综合整治成果在日常管理中加强和提升。
四、 强化机制， 突出长效管理， 提高管理水平和管理质量。
1、 运用市场机制， 建立舒适型小区的长效管理。
商品住宅小区要严格履行物业管理服务合同的约定， 突出保修、
保安、 保洁、 保绿的服务特色， 注重管理的效果性， 体现人性化的管理理念。
服务质量的评价体系， 要以业主的满意度为标准，建立物业管理企业与业主互相监督机制。
物业管理企业的选聘要充分运用市场机制， 采取招投标的方式， 建立优胜劣汰， 择优选聘的竞争机制。
商品住宅小区要在物业管理法规的范围内， 通过市场调节， 建立完善的长效管理机制。
2、 运用指导、 协调机制， 建立改善型小区的长效管理。
旧售后房小区和动迁房小区要积极推进“一体化” 管理， 切实做好保修、 保安、 保洁、 保绿等基本服务工作。
服务要求上， 做到维修及时、 保安保洁尽责、 绿化养护到位、 收费规范。
房地办事处要会同街道（镇）
积极协调多家管理， 引导业主大会在听取业主意见基础上， 选聘一家物业管理企业管理， 使小区物业管理开展规范有序。
在小区管理层面要注重发挥“四位一体” 作用，运用“四位一体” 管理机制， 切实解决小区中的难点、 热点问题。
3、 通过宣传、 引导， 逐步推进保障型小区的规范管理。
无人管理房屋在综合整治以后， 落实了物业管理企业托管， 但由于业主付费服务的观念尚未转变， 业主大会、 业主委员会又无法组建， 因此物业管理以维持日常维修为主开展。
为此， 要充分发挥“两级政府， 三级管理” 中街道（镇）
的综合协调作用， 通过居民的自治组织――居委会牵头， 会同房地办， 组织居民实行自我管理， 将小区的维修、 清洁、 保安、 绿化等分项委托专业部门实行有偿代管。
同时， 社区和房地办积极动员居民， 实施有限
产权房屋接轨， 解缴房屋维修基金， 对符合条件的帮助组建业主大会和业主委员会， 然后选聘物业管理企业， 落实物业管理， 使无人管理房屋物业管理逐步向规范方向发展。
物业管理法制化道路尚处在起步阶段， 面临的任务仍然很艰巨，但我们有信心在各级领导的帮助和指导下， 以让人民高兴满意为出发点， 积极探索、 开拓创新， 努力开创长宁物业管理的新局面。
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